正值毕业季，按理说这会上海的房东们已经摩拳擦掌准备要涨房租了。

其实早在四五月份就该预热了。

但今年的租房市场却十分诡异：毕业季，房租不仅没涨，还跌了！

怎么回事，哪里出了问题？

相比房价，房租是更充分的市场博弈的结果，是市场供需最真实的反映。

而今年这一波租金下跌，也是完全的供需行为

上海的房租跌了。

估计很多人不太相信，我一开始也是懵逼的。

老话说，没有调查，就没有发言权。

于是我在身边做了一波问卷调查，也在网上爬取查看了一些数据，发现房租下跌确是事实。

我先在身边朋友问了一圈，有房东也有租客，都跟我反馈，房租有不同程度的下降：

朋友A有套房子，降价后也租不出去，最后托管给自如了。

朋友B，两套老公房对外出租，一套在长宁，一套在金虹桥，空了好久之后降价才找到租客。

他跟我说，房子空一天，他的心就滴一天血。毕竟两套房租金加起来上万块，比很多打工人工资都要高了。

然后我在某社交平台上了扒了扒，下面是一些网友的反馈：

杨浦中原这45平老公房跌了700一个月；

世博跌了，我们租的老破小 ，跟房东谈降价，他不愿意，他后来在网上挂了20多天才降价租出去；

我续签合同，低了300一个月；

娃上学，租的别人1.5万的，现在我要搬走了，房东找不到下家；

彭浦这边，一室一厅房子比去年便宜了500；

既是房东又是房客，老破小装了电梯持平，现在租的次新报价没涨；

我租的一室户，5200跌到5000了，每个月又多了200块钱买鸡腿；

跌了，朋友住中环老公房，现在谈下来便宜500一个月；

中环老破小跌了，我去年4300出租的，今年空关了一个月3900刚租出去；

朋友徐汇的房子之前一万多才出租，去年行情不好挂了半年没人租，然后他一直降价，最后9k成交半年一付的；

确实降了一千，才租借出去，差不多20%；

是真的跌了，杨浦区北茶园小区过年以前中介说可以租到5300，这几天看了一下，妈耶贝壳上面4500、4800，还有一家挂牌4000，把我吓一跳；

……

来自上海房产网的数据：

5月份，上海房租，平均每月每平米96.88元，相比4月份每月每平米105.88元下降8.5%，创下最近十三个月来的新低。

就体感来说，上海这波租金下跌，幅度在10%-20%之间。

房租下跌，根本原因是供需关系出了变化。

要么需求少了，要么供给多了。

分析下来，其实两者兼有，双重夹击。

先说需求端：

今年各行各业裁员失业降薪的人不在少数，相信每个人身边都案例可以现身说法。

上海一季度税收数据，个税收入同比去年降了7.5%，不是收入少了就是人少了。

而租房这种更多的是打工人行为，无论是白领还是金领。

高收入岗位减少，愿意花高价租房的人减少，其实不只会影响高端租赁市场，链条会一步步向下传导。

另外来自上海统计局的数据，对比2021年，2022年上海市常住人口减少了近13.5万人

其中外来常住人口减少了25.7万人，而这一部分正好是租房的主力。

国内经济修复速度放缓，复苏不及预期，租房需求也跟着减少。

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再说供给端：

这个或许比需求端的影响还要大。

上海租赁市场现在有了一个很新很重磅的东西——保租房。

基本都是国资下场参与的。

相比市面上其他的租赁房源，保租房有这么几个优势：

1）民用水电、燃气，所有房源都精装交付，提前配好了中央空调和家具；

2）人车分流，车位充足，物业服务尚可，有电梯，房子嘎嘎新

3）最重要的是，租住门槛很低，连居住证都不要：

只要你在上海七个中心城区名下没有超过15平米产权房，另外有份工作就行。

大部分打工人都可以通过随申办申请。

4）价格大概是周边次新商品房市场价的9折左右。

我看了下，这个价格并不适合更毕业的年轻人，更适合收入高一点、对居住品质有要求的群体。

5）硬性规定租金涨幅每年不得超过5%。

再也不怕房东突然要涨租，或者要卖房被扫地出门了。

目前随申办上在租的保租房项目一共21个，共26700套。

其中闵行、浦东占了大头，其余徐汇、杨浦、新静安、嘉定、松江也有一些。

其中不乏后滩、新江湾城这样的核心地段。

而在今年还会有更多的保租房项目入市。

十四五期间上海将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上。

就连在长宁古北这种核心高端地段，仅剩的空地都是用来造租赁房的。

举个例子，杨浦新江湾那边，本来是今年字节很多人要搬过去，房租按理说是要涨的。

结果有两个保租房项目横空出世，就在悠方购物中心旁边，直接把租金干了下来。

新江湾城上海院子的1房，去年租金10800元。，今年只能租到8900元。

另外就是上海的售转租房源多了。

最近上海二手房的成交量下来了，不少房东不满意当前的价格，暂时下架，由售转租，每个月大几千上万的房租，不可能空着。

租赁房源的供给进一步增加。

看来最近的房东日子确实不太好过：

本来准备卖房的，结果受到房价下跌的打击；

现在不卖出租了，又受到房租下跌的打击。

人都快麻了。

另外21年、22年上海的房租是大涨过一波的，现在这个环境，下降太正常了。

总体来看，租房市场供给增加，需求却减少了，价格自然下降。

房租下跌的原因分析清了。

分几个层面看：

1）保租房这个东西会对老破小、小户型刚需房的房价构成利空；很多人本来要买的，后面可能觉得租也行。

2）对所有房子的租金都是利空。

上海未来的保租房、租赁项目还会增加。

3）不过，这也会挤压商品房的供地，地段好品质好的商品房供应会越来越少。

这就有点类似于新加坡模式，让买的起人去买，买不起的去租，总归有个住的地方。

但并不妨碍商品房价格一涨再涨。

所以有条件的还是抓紧置换吧，确保自己手里持有的是优质资产。

综上：

1）如果你是租客，最近准备要租房换房，可以把你的四十米大刀拿出来，跟房东好好谈谈了；

2）如果你是房东，现在还有个省心的租客，且租且珍惜。

其实对上海房东来讲，一个省心的租客，比每个月多那么三五百的房租，更重要；

3）如果你准备买房，有条件的话，尽量避开内卷，选择稀缺。

总的来看，无论是从房租还是房价的角度，房子已经成为守财的压舱石，而非暴击赚钱的工具。

最后，现在经济大环境不佳，是客观事实，但也不必太过悲观，都是周期嘛。

起起落落，螺旋上涨，才是常态。

至于房租和房价，关联性真的不大，本质是两类市场，两种人群。

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