来源：嘉兴日报-嘉兴在线

上周，嘉兴出台房地产调控的四条政策，将“限售”“限购”政策的覆盖面扩展到全市域范围，从3月16日起，规定非本市户籍居民仅可在嘉兴大市范围内购买一套房源，同时，本市户籍居民的二套以上的房源自取得不动产证之日起“限售”两年。

楼市调控政策的出台，对房地产市场的影响是深远的，市场对政策的反应也需要时间的证明。

二手房市场是反映整体房地产的晴雨表，近期市场情况如何呢？房价有没有波动？谁买到了房？在火爆的市场下有没有不好卖的房源？晚报记者走访了市区多家二手房中介机构了解情况。

卖家主动降价10万

讲述人：陈女士

Tip：一定要先明确自己的目标

陈女士日前刚向房东交了首付，已经在办不动产证的手续了，南湖区三景花园这套130左右平方米的房源不日就将是陈女士的了。

说起这次买房的经历，陈女士语气很平淡，“正好手里有一笔资金，可以改善一下居住环境，另外一个重要的因素，就是希望能住得离父母近一点。”陈女士的孩子目前正在上幼儿园，也该考虑学区的问题了，而她父母目前住的三景花园属于钧儒小学施教区范围，“所以我们一开始就很明确，只看这个小区的房子，面积段也基本想好的。”

明确了目标之后，陈女士果断联系了小区周边的一家二手房中介机构，“我对中介也有筛选，选择的这家中介手里有比较完整的房源信息，房源有变化也能第一时间掌握。”陈女士认为，在茫茫“房海”中，要利用好中介这个桥梁，一方面要充分了解目标小区的房源信息，同时也要把自己的诉求告诉中介，便于对方帮自己寻找合适的房源。

从今年初开始有买房打算，陈女士就“锁定”了一位二手房中介经理，看遍了三景花园小区所有的挂牌房源，“看下来，有合适的也有不合适的，初步筛选之后，对这个小区的情况就大致心中有数了。”陈女士非常理性，不仅对于自身需求很明确，也趁机在看房的过程中了解了卖家的初步意图。

“卖家的想法，一定是希望能卖高价的，但是背后的出发点不同。”陈女士分析发现，有卖家不急着卖，待价而沽；有的卖家为了置换购入新房，价格还有可谈空间；而有的卖家只是为了挂高价抬高自身身价，并不是真心想卖。

心中有数之后，陈女士针对性地约了两位房东并顺利与其中一位卖家谈妥价格，“没想到要交易了发现问题了，这个房子被房东做了抵押，而且还被法院查封了。”得知这个消息，陈女士马上中止交易，“抵押是正常的，但是法院查封的房产无法过户，相当于无法交易。”

停止交易后，陈女士也没有急着做下一步动作，静等了半个月后，中介联系她，“说有一套已经挂牌了大半年的房子，房东突然降价了。”这对于陈女士来说，真是好消息。

降价后，这套128平方米的房源，报价230万元，算上各种二手房税费在内，陈女士共需要支出250万元左右。

挂牌时间的长短，基本可以判断出这个房源在市场上的受欢迎程度。“房东之前并不是很诚心想卖，所以价格高于市场能接受的价格，后来他可能需要用资金，有其他投资意向了，所以他着急想卖，也是降价的原因。”

降价的背后没有猫腻，房子本身也满意，陈女士果断下手，快速整理好资金，投入交易手续的办理过程。

回顾买房历程，陈女士觉得自己很明智地没有被网传的各种消息混淆视听，“同样是这个小区的房源，我在网上看到的消息都是报价比较高的，与实际情况不完全一致。”各种消息的传播，容易让自己眼花缭乱，“从一开始就定好目标，锁定好房源范围，与中介随时沟通，都有助于买到合适的房子。”

房龄较大的老破小“不香”

讲述人：小夏

Tip：贷款周期、放贷周期长了

看中介发布的朋友圈，到处是涨价的信息。事实真的如此吗？

主要服务南湖区二手房交易的经纪人小夏表示确实有不少涨价的房源，但并不是都在涨。那么在火爆的市场之下，究竟是哪些房源在降价，哪些二手房卖不出去？

小夏告诉记者，去年以来，南湖新区的二手房率先“闻风而动”，开启“飞升”模式，但同时，周边房龄较大的老破小，挂牌量和成交量都不乐观，“甚至还有挂牌大半年都卖不掉的。”

从业将近3年，小夏最近半年的工作状态是最忙的，“每年春节后，原本就是租房和学校周边房子交易的旺季，但是今年来看，这个情况尤其火爆。”带了几个客户去看二手房，最后都没有成交，“每每看中了一套房，价格谈好了，准备交定金的时候房东又临时加价”，小夏的同事也感叹，“最近的二手房行情太热了，根本不用出去拓客，坐在店里生意都接不过来。”可以说是新客户多于新挂牌房源的情况。

那卖方市场就一定能成交吗？其实未必，小夏发现，目前二手房市场分化严重，虽然有部分热门板块二手房价格在涨，但不少板块的二手房量价都在下跌中。“现在房东降价急售的房源也不少，希望卖掉老房子后入手一手房，因此不少房源有较大的议价空间；还有一些前期过度炒作的板块，一些诚意卖房的房东，挂牌价也主动降回合理价格区间。”

小夏的朋友在2017年买入了经开区府南花园一期125平方米的房子，当时的价格在130万元左右，这个月初，这位朋友需要资金周转，急卖了这套房，成交价160万元，“去掉资金成本和时间成本，这套房的投资转手，基本算是失败了。”

“在2017年，这个总价已经可以买到南湖新区小面积的次新房。而如今，该片区和府南花园的价格已经不可同日而语。”小夏说，没有好位置的老旧房源，不仅价格很难有上升空间，若要顺利出售，基本都需要降价才行。

从购房者的心理上来看，小夏认为目前很多人都将房子作为投资产品，对于手头已经有房的人来说，希望保值甚至增值，“而且现在网络又那么发达，各种房源查询平台又多，只要有价格稍高的房源成交，就会在小区业主群里传播，反之，正常价格甚至降价成交的房源却没人转发传播。”小夏说道。

上周，我市发布房地产调控新政，小夏判断，短期内对火热的楼市没有明显改变，“二手房火热的一个重要原因是一手房市场供应量不足，如果去年新出让的土地能加速上架销售，二手房市场很快就会冷下来。”他认为，调控新政是对楼市投资行为的重要提示，投资风险正在加大，“最近办的二手房贷款，放贷等待期慢了很多，部分银行的首套房LPR利率也有上调，都是楼市降温的信号弹。”

来源： 读嘉新闻客户端 文字记者：周佩佳 摄影：周佩佳 编辑：徐丽萍 责编：钱姬霞