偿）由政府给予补偿的话，则该笔权利收购类贷款（城市更新贷款）属于新增政府隐性债务。

三、城市更新“一二级联动”贷款投放的注意事项比照上述两种模式，无论是二级收购、还是一二级联动，都存在一个问题。就是以企业为主体的实施主体其收购原始权利人不动产权利的过程中是否是政府征收行为还是权利收购行为，如果是按照政府征收行为（典型的模式就是还是由政府跟原始权利人签订土地房屋征收协议，由企业实施主体支付资金的模式），则金融机构此时的贷款投放（美其名曰城市更新贷款）即使是能够一二级联动，不需要财政承担偿债或担保责任，其本质也是新增土储类融资，即企业主体还是形成应收政府的土地征收款，并实质上确认了该笔征收款与贷款偿还的逻辑关系，也是新增了政府隐性债务的。

再有，如果参照国务院办公厅《关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》（国办发〔2021〕40号）中“利用获得的自然资源资产使用权或特许经营权发展适宜产业，对社会资本投入并完成修复的国有建设用地，拟用于经营性建设项目的，在同等条件下，该生态保护修复主体在公开竞争中具有优先权”的政策表述，在城市更新中不由政府指定实施主体，而是公开选择实施主体，在选择实施主体的同时，整合土地可以招标出让的方式，一次性解决项目实施主体和未来土地获取的环节（当然此种方式实施方案中需要明确支持并具备可操作性），倒是解决了一二级联动的问题，但却违反了土地净地出让的规定。

因此城市更新是存量改造提升的巨大工程，它跟过往的新增不同，也不是大面积拆除新建，因此土地供地政策上国家必须予以突破，要么在城市更新框架下放松协议出让管制，由过往的“征收-收储-供应”改为“产权收购-协议出让供应”，避免触碰土地储备领域的政策限制及融资产生的违规新增土储融资和隐性债务问题。要么允许城市更新的土地实现“毛地出让”，通过公开竞争的方式确定实施主体同时一并以招标的方式确定二级土地权利人（当然这个要有相应的条件，东莞市推出的单一主体挂牌招商就是按照这个逻辑设计的），并进行城市更新。唯有事实上改变土地的供地模式及条件，城市更新才能走的更好！欢迎持续关注老张谈政信，每天原创文章带给您！