在地产成本管控中，绝大部分企业都有大量的数据库可以支撑前端拿地时的成本数据，但是也对绝大部门开发商而言，最难管控的地方依然是“地下工程”，这也是成本最容易失控的地方，所谓“得地下成本者，得项目利润”，这一点不为过。

基于此，地下工程中并没有被地产人过于关注的勘察专业，这些年被逐渐重视起来，并成为地产成本管控中无法避免的关键一环。

（一）勘察费虽小，但是牵连面成百上千万

勘察设计费用，对一个10万级的地产开发项目而言，其设计费用也就小几十而已，但是由于勘察设计成果牵扯到支护、降水、桩基、结构基础设计等等，其影响面绝非几十万而已，甚至可以达到上亿的成本。

据标杆房企的统计的15个项目，由于勘察勘察导致的总成本浪费高达1.085亿，总工期耽误373天。

勘察的问题涉及到：

① 给设计院的地勘报告与送图审单位地勘报告不一致；

② 地下不良地质未被查明或未被全面查明，导致测算成本浪费及工地延误；

③ 地勘提供的数据不准确、过于保守，造成的成本浪费及工期延误；

④ 抗浮水位提供的不准确，导致后期出现抗浮问题‘

⑤ 其他情况；

（二）约束地勘及地下工程，是项目避险及成本控制的必然途径

在地产投资拓展阶段，其前端成本策划阶段中必然要求各个部门对地下工程进行相应的管控，其中对支护、降水、地基处理\桩基工程必然要求对标，用来强化地下工程的成本，避免成本失控，同时避免地下出现较大的风险，如溶洞、地下裂隙、岩溶等等造成工期上的损失。

约束地勘及地下工程，是项目避险及成本控制的必然途径，那么就需要在前期拿地阶段强化地下情况的调查，其内容包括：

中梁地产：

① 拟拿地周边2-3个近期已建项目的地勘报告或相关资料，拟拿地红线内和所在区域周边现状（拟拿地红线内是否有待拆建筑、是否有老基础；红线是否临河、是否有周边建筑、周边建筑结构类型和基础形式）；

② 拟拿地周边2-3个近期已建项目的基坑围护设计图纸或相关资料；

③ 拟拿地所在区域基坑围护设计图纸是否需要图审，图审是否垄断；是否必须组织基坑专家论证会；

④ 拟拿地所在区域质检单位和图审单位对基坑围护设计是否有特殊要求；

除了前置调研场地地质以及当地要求之外，项目拿地阶段依然要遵循高效的成本测算，虽然此时没有勘察、没有结构设计，但依然要求投拓阶段的成本测算要维持在合理的准确度上，这就要求地产人总结经验，形成标准化的测算模型，以碧桂园《2020年基坑支护设计模型投资成本指南》和融创的《基坑支护方案选型和成本参考指南》（2017）》为优质资料（网络上均有转发），形成了如下的基坑支护标准化测算路径：

第一：土质类型分类

基坑设计影响深度范围多层不同等级土体，根据加权评分值查找最临近土质分类，判别其优劣。加权评分值按下式计算：加权值=∑（土层厚度×分值）/∑（厚度）；

第二：支护选型及基坑支护标准库选取“分区图”

方案选型次序：

① 如条件允许，应优先采用大放坡方案。

② 放坡结合土钉墙支护。

③ 复合土钉墙支护、钢板桩、排桩、连续墙等其它支护方案。

④ 支护桩支护的支点选用的顺序为锚索、内撑、斜抛撑、逆作法等。

⑤ 地下水处理方案需因地制宜采用合理的降排水方案。

根据地质条件选择典型的支护剖面：

典型分区

典型剖面图

第三：根据地质分区、支护选型方案以及典型剖面图进行成本测算

（二）勘察及支护设计，甲方的应对措施

方法一：平板载荷实验，提高地基承载力

地基承载力略微小于建筑物总荷载时（可以考虑15%以内），建议如有必要可以采用平板载荷实验，提高实际地基承载力。

【案例】

方法二：前试桩或可提高单桩承载力

某地产要求：

① 新项目的甲级桩基设计前应进行单桩承载力静载试桩。

② 老项目的甲级桩基，应充分利用工程桩的单桩检测数据，作为桩基设计依据。

③ 以坚硬粘性土、中密～密实砂土层、坚硬状风化基岩、岩石层作桩基承载力层，单桩承载力

应以桩身强度值进行设计，以此进行选择管桩规格或灌注桩设计参数。

④ 复合地基设计前，具备条件时应进行试验段或试验区施工，验证设计参数是否满足设计要求。

【案例】某项目，根据详勘报告确定了采用直径700mm钻孔灌注桩，并做了3组工程前试桩。根据试桩结果桩基承载力提高约15~20%，有效降低工程桩数量，初步估计预计节省成本400万。

方法三：强化周边地块对标

有对比便有伤害，在地下工程中要充分对竞品、与周边地块的地质参数、桩基形式、支护形式、降水形式进行对标，避免刚性成本“超配”与竞品项目。

【案例】

结合周边影响抗浮水位等综合条件，优化地勘报告参数，降低地下室底板结构成本。优化后，抗浮水位比初版抗浮水位降低1m，无需抗浮设计 ，综合优化成本约300万元。

方法四：利用专家资源，降维打击

对于地产而言，地下工程以经验为主，专家优势在地下工程显露无疑，这远非地产设计管理、设计院技术人员可以比拟的，强化专家资源共享，实现专家技术降维打击，也是实现成本管控的关键一环。

【案例】

结合勘察报告内容，对基础类型比选做精细化管控，优化基础设计参数。针对可实施独立基础楼栋，组织召开专家论证会议，会议最终明确独立基础持力层参数等信息，为项目基础建设节约时间，并优化成本116万元。

方法五：强化供方库，尤其是勘察单位的选择，优胜劣汰

联动工程管理部、项目部、成本管理部对勘察单位作业项目进行打分，依据分数排名；半年度排名，优胜劣汰；如出现勘察数据前后不对应，直接列入黑名单，移出供应商库。

方法六：正确选择支护招标方式

基坑支护的招标方式有两种，一是设计和施工分开，即先由建设单位组织建筑基坑支护工程设计，后再组织施工招标，即基坑设计和基坑施工招标；

第二种方式是设计和施工一体化，即建设单位将建筑基坑工程的设计和施工任务一次性发包给一家同时具有岩土设计、施工资质的单位或两家分别具有岩土设计、施工资质的单位组成的联合体来完成。

施工和设计两阶段

优势在于：

(1) 安全相对高——由建设方委托设计院设计，设计方案一般偏于保守；

(2) 阶段分明——分为两个阶段，各个阶段都有明确的目标；

(3) 合作方明确——建设单位与设计方和施工方分别签订合同；

(4) 便于把控——所有节点由建设单位组织。

两阶段管理模式的缺点：

(1) 时间周期长：由于设计及施工分为两个阶段进行，需要更多协调及衔

接，可能影响效率；

(2) 成本容易推高：设计方以安全为主，成本意识不高；

(3) 实施时隐患有二：一是政府不批，二是过程中，很大可能变更（VO）无度；

(4) 设计方与施工方的配合：施工过程中，相互推诿，建设单位协调难度大，影响进度；

(5) 责任不明：一旦发生工程质量事故，责任难以界定。

一体化招标：

优势在于：

(1) 时间较快——设计标和施工标捆绑，均由施工单位完成；

(2) 建设方管控主动——所有的中间环节由承包方完成，也解决了设计、施工脱节的问题；

(3) 设计责任在承包方——合同约定由施工方承担设计责任；

(4) 承包方的实力展现——因为最优中标，所以承包方要用先进的技术，较低的成本，方可中标；

(5) 捆绑技术、成本、方案、责任、变更等一系列问题，均由承包方解决——责任明确，成本锁定。

一体化管理模式的缺点：

(1) 设计冒进，可能存在安全隐患——因为成本优化；

(2) 合同订立凸显重要——一份合同解决基坑支护所有问题；

(3) 承包方的技术水平不一定最好——方案与成本综合最优并不一定技术最优；

(4) 投标方方案的优劣评判----建设方的专业能力。

两种模式各有优点和缺点，根据项目情况、自身情况择优进行选择。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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