作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“现在身边很多出险企业正在找代建公司。”10月19日，一位出险房企员工对焦点财经道出了房企纾困的另一解决方案。

经历政策性金融定点“放水”、全国性地方性AMC跑步入场、基金纾困、国企接盘、信托介入等多管齐下的保交楼措施，能纾困的企业或者项目基本第一时间得到了援助。

但是，面对市场下行，对于盘子大且难以一时间找到战略性援助的企业，本着不躺平的原则，也在通过引入代建品牌积极去化。

“项目找代建主要是信任及信心问题，业主对出险房企已经不信任了，如果换一个优质品牌进来，业主可能会放心一些。当然，这些项目基本是以前卖得挺好，因为资金在监管账户或自有品牌销售不动才需要代建，通过最后交付及回款实现良性运转。”该人士表示。

焦点财经梳理发现，很多房企希望通过此种方式让项目“活起来”。今年8月31日，中国奥园西安、重庆项目引进绿城代建。9月14日，华夏幸福旗下代建公司中标沈阳恒大项目。 8月25日，具有国企背景的中铁诺德参与昆明佳兆业城市广场三期（H地块）的代建管理。

此外，10月19日，据中交地产官微公告，中交地产与信达地产签约，将在房地产纾困类代建项目等领域展开合作。“战略合作不局限于纾困，业务范围会广一些，合作方式多样，联合开发，资源共享。”有知情人士告诉焦点财经。

一种“结对子”或者结多个对子的“帮扶”去化正在形成。纾困企业得到项目盘活，代建公司得到营收的“第二增长曲线”，两全其美的解决方式也催生了如今代建的火热。

为解决信任问题不惜“分食”

“出险房企找代建的话，对出险房企来说并没有太大利处，因为要把点返给代建公司，这就相当于自己把生意又包给乙方。”

一位不愿具名的业内人士告诉焦点财经，代建的目的是增加业主购买信心，因为暴雷房企业主不敢买，如果有品牌加持去化会更容易些。

与此同时，该位人士指出，优质房企代建的要求也会很多，比如只要干净的新项目，而不是已经有总包入驻的项目，被代建的项目还可以支付款项，不然对方也不接盘，有品牌度的代建相代建费费用也会高一些。

事实上，为了促进楼市回暖，今年以来全国已有超700次优化调整政策。但是，购房者信心恢复仍需时间。经历断臂自救、收购兼并、引入战投等暴雷房企的初始自救之路，房地产纾困持久战仍在持续。此时缺钱的房企们在融资端做疏通效果有限，不得不将目光聚焦在去库存的盘活资金上。

政府也通过打折回购土地或商品房变保障房等举措帮助企业纾困。但是在这场楼市救赎中，除了有限的“他救”之外，更为重要的是通过多种形式快速实现“自救”，毕竟时间就是金钱。

原因在于，在现金短缺之时，房企想加快资产出售比较艰难，而长期低价出售资产也不利于出险房企的债务化解。

以奥园为例，在引战工作还没有明确敲定之时，奥园迅速与绿城代建结成了“对子”，基本以项目为主，不仅进驻西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目，负责项目全过程开发管理工作，统筹、整合、管理相关规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等，严格控制项目质量和工期，全力盘活项目销售，保障项目交付。事实上，早在今年7月，中国奥园与绿城首个代建合作项目落地广州云和公馆，以此形成深度的合作。

佳兆业成为与多个代建公司达成合作的典型案例。作为早期暴雷的房地产企业，佳兆业率先走出的“央企+AMC+出险企业”纾困模式。

佳兆业城市广场三期项目引入的是具有国企背景的中铁诺德参与地块代建管理，而广州佳兆业悦伴湾在今年6月引入信达地产代建代管后，更名为广州南沙山海合悦项目全新示范区，目前已经入市。从信达地产7月进场到项目迅速盘活入市，仅仅两个月。

据了解，佳兆业城市广场三期项目面临的问题同样是资金短缺而停工，中铁诺德参与地块代建管理为项目的激活打下了基础，项目也将另取新案名，以全新面貌入市。

在寻找盘活楼盘的代建公司时，大多企业考虑的是有资金或者品牌效应的国央企或者优质民营企业，以此提升品牌去化能力。

就恒大来看，除了引入华夏幸福代建公司盘活沈阳项目之外，恒大也曾在9月引入国企——深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，该公司具有多重国资背景的地产投资运营平台，拥有专业开发运营能力及强大资金实力，可以充分发挥“国资身份+市场化运作”叠加优势，

“项目上的纾困也看和当地专班商量完之后，选用哪些形式。”恒大某内部人士告诉焦点财经。

“代建”引入“代建”

一方面出险企业去化诉求急切，另一方面，在房地产市场下行周期，轻资产模式的代建业务有着更高的净利率，催生了转型周期的房企大军。因为盘子较大，代建类公司也在通过“结对子”的方式实现共赢。

作为AMC（资产管理公司）中国信达一直在啃硬骨头，左手纾困佳兆业，右手恒大，如今信达已经跑通了“接管+代建”的纾困模式。

以此次中交地产与信达地产签约来看，双方将在房地产纾困类代建项目等领域展开合作。事实上，信达的纾困企业范围广泛，除佳兆业、恒大、融创外，还参与了纾困新力控股等开发商的项目，大多由信达系注资，信达地产代建或联合建设。

“信达有资本加持，他们肯定手上投了很多项目，需要运营。中交有绿城的底子，高端盘运营能力也算可以，两者都是国企，可以优势互补。此外，因为中交收购绿城以后购置地王太多，现金流不畅，信达也可以提供资金帮助。”有业内资深人士告诉焦点财经。

对于此次合作，信达地产党委书记、董事长石爱民表示，信达地产坚持协调成长和良性互动的发展模式，愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

中交地产党委书记、董事长李永前表示，中交地产和信达地产在房地产及城市综合开发运营领域各有所长、优势互补，拥有广泛的合作基础和空间，希望双方能秉持相互信任、共同发展的理念，充分发挥各自优势，积极展开合作。

除了信达，此种拥有资金、风险化解、项目优化、资源整合等多重优势的代建开发模式之外，因为地产行业利润被摊薄，代建之风正在刮向整个房地产。

据不完全统计，目前，已有碧桂园、万科、华润置地、龙湖、招商蛇口、中海、滨江、建发、金地、世茂、新城、雅居乐等超过40家房企入局代建。

事实上，兴起于最初的政府代建，后演化为商业代建的代建行业与房地产开发不同，其资金基本不需要代建企业进行筹资。另一方面，代建行业具备明显的逆周期特点。加上因为国企、地方城投拿地比例大幅提升为民营房企代建提供基础，且利润率等方面都具有较大优势，不少代建公司也在寻找“帮扶”目标，提升自身业务营收。

以目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司绿城管理与中原建业来看，今年上半年，绿城管理实现未经审核收入12.58亿元，同比增长16.4%；毛利6.35亿元，同比增长23.7%，净利率达29%。而中原建业上半年的净利率更是高达54%。整个代建行业净利润率远高于传统房地产业务。

事实上，除了参与纾困项目的代建，代建类别又包括承接政府保障性住房、产业园、市政配套以及AMC与地方城投、国企的新增等多种代建寻求。

以龙湖代建板块为例，从今年开始启动的龙湖龙智造9月迅速签约中铁城投集团22万平米代建项目，与央企结成了“对子”。成立于2021年的旭辉代建在今年上半年新增29个项，累计在管35个项，累计在管积超过了700万平，发展迅猛。

中国金茂管理层在中期业绩会上也表示，中国金茂也在做代建业务，在三亚、太原、济南等地主要是政府或者合作方主动找过来，但代建不会是金茂未来的主业，会谨慎选择合作伙伴。

事实上，在AMC纾困模式中，代建的机会很大，但是盘活项目需要品牌方、资金及协调等多维能力。除了商业代建、政府代建、资本代建等多种方式之外，诸如蓝绿双城业主、投资人、事业合伙人风险、利益共担“共建”模式也在引发关注，成为不少出险企业选择的对象。

本文源自焦点财经