最近粉丝朋友们好多都在问丰台有什么可以选择的刚需楼盘，这可让我好奇了，原来关注丰台的朋友这么多。但丰台这么大，从北边六里桥，到南边西红门，从东边东三环，到西边青龙湖，这都算丰台了，那具体该怎么看？所以，我先问了经验丰富的小白老师，得到三个选择“万年花城、怡海花园和三环新城，先去看看这三个，应该足够感受丰台的刚需商品房是什么样了。”

我粗略统计了一下丰台区4月份的在售房屋，中位的价格在600-650万左右，刚好能大概对上咱们看的三环新城、万年花城和怡海花园。果然，小白老师说的没错，看这三个盘，基本能感受到丰台刚需盘的模样。这算是有了方向，那就好办了，咱们踩盘走着~

（4月份丰台部分在售二手房价格分布情况）

（三环新城、万年花城和怡海花园位置图）

从地图上可以看到，万年花城和三环新城同属于玉泉营板块，怡海花园虽说不在其中，但也紧挨着玉泉营，那咱们就得先看看玉泉营板块的整体情况。

玉泉营配套情况

从方位上看，玉泉营板块在北京城的西南角，但在丰台区算是区域的中心位置，位于三环和四环之间，北面到东管头南、南面到花乡东桥、西侧至丰台南路、东边到草桥，板块形状比较方正。

（玉泉营板块位置示意）

交通配套方面，三环和四环两条主干道能够满足多数人的交通需求，对于在北部和东部工作的人也能够满足，自驾往北到中关村、往东到国贸需要的时间都在50分钟左右。公共交通方面，区域内有地铁10号线和房山线穿过，距离9号线也不远，乘坐9号线倒4号线50分钟能到中关村区域，10号线45分钟直接就能到国贸。

医疗配套方面，3公里内往北有307医院、往南有天坛医院，两家都是三甲医院，西侧还有丰台医院，属于二甲医院，距离这三个小区不到2公里。此外，三环新城、怡海花园和万年花城都有各自的社区医院，日常买药和简单就医可以满足。

教育配套，区域内有北京教育学院丰台分院附属学校、北京小学丰台万年花城分校、首都经济贸易大学附属小学、北京市第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、丰台第五小学等。

商业配套，往东南有花乡奥特莱斯，往西南有丰台科技园万达广场，距离都在3公里左右。往北有恒泰生活广场，直线距离1.5公里左右，不过目前还在修路，所以去的话需要绕上三环，大概3公里左右。

（丽泽商务区）

看了区域的现有配套，咱们还有一个商业没说，那就是丽泽商务区，而这是不能忽视的一个配套。在中介的介绍中，他们都把这里对标的是CBD。当然，在官方的规划中，丽泽对标的确实是国际成熟商务区使用模式，按照规划到2025年会完成中期建设，2030年全面建成。根据中介的介绍，目前华为已经入驻了，还有一些事业单位也搬过来了，未来会有390家企业入驻。在丽泽旁边还有个龙湖天街商场，目前也已经开始营业。

咱们看的三环新城、万年花城和怡海花园都可以算是丽泽商圈辐射范围内的楼盘。另外，16号线三期工程按规划是在2021年底完工，如果能够顺利完工，届时会和10号线、9号线接驳，并且会设立丽泽商务区站，从玉泉营前往丽泽商务区也就只需要5-6站地铁。

这么梳理下来，从交通、医疗到教育，再到交通，该有的配套基本都齐全了，尤其这个丽泽商务区的建设确实惹人关注，那咱接下来就顺着丽泽商务区的辐射范围看看三环新城、万年花城和怡海花园。

三环新城

三环新城是2003年-2007年建成的经适房小区，大致可以看成是6、7、8号三个院落，从10号线丰台站出来就是7号院和8号院。北侧7号院呈东西走向，有16栋楼，南侧是8号院和6号院，分别有15栋楼和11栋楼。

（三环新城院落分布情况）

小区有地下车库，车库的车位价格30万左右，地面也有车位，不过3个院都不是人车分流。另外，只有部分楼栋可以直接坐电梯到达地库。小区全部都是自采暖，每年的采暖费用在2000多到3000左右。

（三环新城楼栋）

小区物业费1.28元，管理上，进小区需要门禁，但是好进，进单元门则需要人脸识别。实地看的话，6号院的环境管理和干净程度要优于8号院和7号院，可能是因为物业就在6号院里。

社区配套的学校是北京教育学院丰台分院附属学校，算是丰台区内的中等学校，学校的小学部校门直接就能进6号院。

（北京教育学院丰台分院附属学校）

社区周边生活配套很齐全，出小区门就能看到，餐饮、理发、银行这些该有的都有，还有一个正在装修的麦当劳。不过，因为社区西侧的道路还在建设，所以三个院落中间的十字路口还没安装红绿灯。

户型方面，三环新城里的板楼是2梯4户的配置，中间两户是南向的两居或者三居，两居的建筑面积107平左右，总价620万到660万，三居则是121平左右，总价在638万到675万；边户是客厅朝北的两居，建筑面积101平左右。8号院和6号院各有4栋塔楼，2梯6户，各个朝向都有，其中102平两居的报价在620万左右。

（三环新城3居户型图）

（三环新城南北向2居户型图）

（三环新城塔楼2居户型图）

流通方面，以三环新城8号院为例，今年前3个月卖出了17套，成交均价在5万1到5万8之间，其中两居比较多，流通情况还算不错。因为挨着地铁，三环新城的房子也比较好出租，目前整租能达到月租金6500左右。

万年花城

万年花城共有五期，前四期建成于2005年-2007年，五期建成于2011年，五个院落分布在首都经济贸易大学东南、东、北、西的位置。其中一期、二期距离10号线首经贸站最近，小区有紧挨地铁进站口的出口，三期和五期距离地铁比较远，步行都需要8-10分钟左右。

（万年花城院落分布情况）

五个院落大小不一，一期院落比较小，只有3栋楼，二期院落最大，有17栋楼。二期、四期中的板楼都是2梯3户，塔板结合有2梯6户的配置，还有2梯10户的塔楼。

（万年花城二期楼栋）

院落间物业费不同，一期1.7 元左右、二期1-3.9 元、三期1.78-5 元、四期1.97-3 元、五期2.12 元，其中五期的物业费相对贵一些。几个小区都有门禁，进入小区都需要刷卡。

看小区整洁度的话，五期最好，二期、四期和三期也还不错，一期相对差一些，踩盘时刚好看到一期院落里还有积水的情况。三期院落中的绿化比较好，其中有两栋楼楼间距特别宽，几乎是其他楼栋间距的两倍，这片空地也使得三期院落里的绿化部分和活动场地比较大。

五个小区都是半人车分流，有地库也有地上停车位。车位价格的话，一期到四期的地库30万左右，月租500左右，五期的车位贵一截，50万左右，车位租金也高，月租600左右。

小区周边生活配套有超市和一个商场，日常生活能够满足，偶尔下个馆子也能实现。但如果想要逛一些大型商场，最好还是去丰台万达，距离3公里左右，或者5站地铁就能到。

教育方面，万年花城配套的是北京小学万年花城分校，丰台的重点小学，位置在四期的西侧，一墙之隔，在小区就能看到孩子们在学校操场的状态。不过实话说，真要看教育资源的话，丰台整体都不算出众。

再看户型，万年花城可以选择的户型比较多，一居、两居、三居都有，面积也从56平到130多平都有。两居和三居比较多，两居可以选择的包括89平、92平、103平等，挂牌价格从680万到770万都有；三居能选的有113平、120多平、130平左右的，挂牌总价688万到950万左右，也有一些大户型挂牌价在千万以上。

万年花城部分两居、三居户型图：

（万年花城二期85平两居户型图）

（万年花城二期100平两居户型图）

（万年花城一期两居户型图）

（万年花城一期三居户型图）

（万年花城五期南向两居户型）

（万年花城南北通透两居户型）

万年花城院落多，可选户型多，不过因为建筑时间的差别，院落之间的户型差别大，像一期院落里还有边角不规则的三居，而五期里的户型就比较方正。所以，您得看需求、预算和对于户型的要求来进行取舍和选择。

怡海花园

怡海花园属于大社区，社区里超过8000户，共分为6期，建成时间在1997年到2001年间。因为院落比较多，咱们就按照每期院落来看。

1期（恒泰园西侧部分）和6期（恒泰园东侧部分以及部分恒丰园）在社区北部，但1期是97年、98年建成的老房子，基本是6层板楼，没有电梯，还有一部分公房；而6期是房龄相对较新的高楼，商品房，共计13栋，其中1、3号楼有1居，其他11栋都是大面积的2居或3居。

（怡海花园六期楼栋分布情况）

（绿色的高楼即为6期楼栋）

2期（富泽园西侧部分）离小区里的学校（北京市丰台怡海幼儿园、北京市第二实验小学怡海分校）比较近，多是没有电梯的6层板楼，单层2户或者4户；实地看的时候，在2期还看到了一个3梯10单元的12层楼栋。

（2期楼栋）

3期（富润园）距离4环路比较近，18层楼，2梯10户，靠近小区里的篮球场、足球场，距离4环比较近，受到噪音影响比较大，实地踩盘的时候，关上窗户也能听到外面的车流声音。

（3期楼栋前的小广场）

4期（富泽园东侧部分）有6栋楼，北侧3栋楼（1、2、3号楼）离4环比较远，南侧3栋楼离4环近，会受到影响。其中1号楼3梯14户，6个一居、6个两居和2个三居；2号楼3梯12户；3号楼3梯10户。

5期（恒丰园）有6栋楼，在社区的东北角，楼栋比较新，距离4环比较远，院落内部安静，距离人工湖近，空气好。社区外还有一个怡锦园，有4栋楼，属于是之前的开发商资金断裂后出售给怡海花园的开发商。

怡海花园都是集中供暖，30元每平；物业费1.5元到3.5元之间；几个院落里只有怡锦园是人车分流，其他院落都是半人车分流，有地库，也有地面车位，不过车位不太好买。要解决停车问题的话，业主可以在物业办理2个车位证，这样的话，登记过的车辆在社区内的地上车位停车前2小时免费，后续每小时0.5元，停一晚上算下来估计也就是5块左右。另外，4期、6期的地库车位月租金450-700元（地库有4层，地下4层最便宜，450元月租，地下1层则较贵，700元月租）。

生活配套方面，怡海花园比较有名的一点就是社区内部的生活配套齐全，超市、餐饮、银行一应俱全，社区北部还有人工湖。如果假期不想出去，在社区内部逛逛，简单的吃喝玩乐基本都能满足。

再看户型，怡海花园社区大，户型选择上比万年花城还要丰富。从一居、两居到三居都有，建筑面积范围也大，从60多平的两居到190平大三居都有。其中6期均价最贵，在6万5左右，1期均价在5万3左右，2期和4期均价5万6，3期均价5万4左右，5期均价在6万左右。

（怡海花园部分两居户型）

（怡海花园部分三居户型）

从出租角度看的话，怡海花园户型多，不同面积价格不同，小面积户型整租大概5000左右、两居和小一点的三居一般在6500-7500，大面积三居整租能到11000到12000。

优缺点分析

俗话说“货比三家”，咱们看完了三个小区的大概情况，心里也多少知道它们的优缺点了，这里咱们就总体来说一说，这样您看了更好比较。

三环新城是一类经济适用房，也就是回迁房，小区人多，房子质量一般，尤其隔音比较差，踩盘的时候，电梯里的一个老奶奶看见我是看房的，直接就吐槽房子隔音差。再一点，小区紧挨着在建的丰台火车站，火车站建成后附近肯定会有更多的人员流动，对于小区房子保值来说不算利好。另外，7号院北侧就是铁路，受影响比较大，这一点从价格上也能看出来，同样户型的房源，7号院的房子挂牌价会比8号院和6号院低30万左右。

（在建的丰台火车站）

万年花城整体小区的品质要好过三环新城，包括户型可选择多、小区私密度更好等优点，但是万年花城社区内部的几个院落之间品质也有差异，大致有个排序的话，我认为是五期>二期、三期、四期>一期，其中一期虽然距离地铁近，但是房子的质量和小区物业管理比其他几个小区差点意思，这一点从挂牌价上也能看出来，同样是三居，一期的113平三居有的挂牌价只有680万，均价6万左右，而二期的112平三居挂牌价能达到737万，均价6万5左右。

（万年花城楼栋）

怡海花园优点是户型选择很多、小区配套确实很完善，从餐饮、银行到学校，还有配套的篮球场和足球场，甚至就像是一个完整的小镇。但是小区建成时间早，房龄多数都在15年以上，加上开发商是香港的，在户型设计方面多是暗卫，方正的户型少。另外一点，怡海花园比较开放，外人想要进入社区没有什么限制，里面的租户也比较多，人员流动性大。

（怡海花园社区西门）

置业建议

如果是选择在丰台置业，大概逻辑其实就是对学区没要求，在同样预算下追求更大面积。这点从板块之间的均价就能够看出来，丰台5万6左右的均价，比着海淀8万9和西城11万7的价，说句它只在半山腰不过分吧。同样价格下，您要是想求学区，必然是在海淀找房子；但要是不求学区，那何不在丰台买个舒适三居？何况丰台位置又不差。

而咱们这次看的三环新城、万年花城和怡海花园位置都在三环到四环（三环新城和万年花城离三环更近），都属于周边配套齐全、临近环线同时又有地铁、医疗和教育配套完备的小区。如果说要在这几个小区里选择，预算有限，勉强能够到600万，就看三环新城，经适房小区确实相对便宜；追求生活便利选择怡海花园，户型选择多兼顾各种配套，价格上下限也大；预算足，700万往上一点也能接受，那就看看万年花城，毕竟跟三环新城比，这是正经商品房，跟怡海花园比，这户型确实好不少，社区环境相对也安静稳定些。

还是回到开篇那句话，丰台这么大，不同板块、不同位置、不同小区，房屋品质、价格肯定有区别，有价格低的，也有千万以上的。最后，还是守多大碗儿吃多大的饭，看您自己的需求和预算。再退一步说，要是觉得这里的房子不香，您还可以再往外看看新房嘛~