现在的房地产市场，就是一种无限的循环，开发商不降价，普通老百姓不会买房，结果是开发商现金流跟不上，导致许多房企暴雷。因此很多小伙伴就问，既然房价那么高，开发商为什么不降价促销呢？这当中到底有没有什么看不见的猫腻呢？恭喜你，既然你已经想到这里了，那么离真相就不远了。今天我们就来谈谈开发商为什么不能自主降价销售。

为了搞清楚其中的猫腻，我这里先介绍一下备案价和预售制，因为这是我们现在房价不能自主下降的根源。当一个楼盘完成了土地拍卖，土地上的规划图纸文件已经获得了批准了，也拿到了规划许可和施工许可的时候，只要开工达到了地面的时候，就可以向房产主管部门申请房屋预售许可证了。

预售许可证的前提是，土地证、规划许可证、施工许可证、价格备案表、楼盘形象进度、物业管理的确定等，各地主要条件差不多，但有部分细节可能不同。其中最重要的是价格备案，这里面规定了房价可以在正负15%范围内变动，否则销售合同不给备案，也就是这样的买卖合同政府不认可。如果需要降价，必须要重新备案，当然也就是重新向房管部门申请，批准之后才能销售！

因此是预售制和备案价控制了开发商不能随意变动价格，那么问题来了，为什么要有这样的制度呢？目的是为了什么？很简单，就是防止开发商烂尾楼的产生。

如果一旦开发商可以自主降价，那么价格就不会受到约束，和我们在菜市场买菜是一样的，价格可以自己谈，但是，别忘记了，我们的买的是期房，菜市场买的是现货，这才是最大的隐患。

假如市场住宅价格为2万每平米，但是一个开发商突然爆出，单价为1万平米对外销售，根据现在的销售规则，你需要等到两年之后才能拿到本属于你的房产。本来土地价格就是1万每平米了，难道开发商亏本卖给你吗？其实最后的结果就是，开发商收了钱，然后可能就没有然后了。大家都懂得，这才是最关键的原因所在。

现在的开发商已经是热锅上的蚂蚁，到处寻找资金，到期的债务已经无法偿还，有的连利息也支付不起，更不要说本金了。一旦在预售制下，放开价格，那么开发商就会大量的甩卖期房，先把钱骗到手再说，反正交房是2年后的事情，现在能抓到钱才是王道，你其实就是一种变相的诈骗了，打5折甩卖，结果全是烂尾楼。

通过以上的解释，我想大家应该很清楚了，对于房价自主决定，必须要做好两件事情。第一就是现房销售，取消预售制。第二，开发商已经交房的楼盘可以降价促销。以上做到了，房价可以不限制，也不需要备案，这就是预售制下的自主降价。

最后总结一下，当下的房地产出现的问题，和我们现有的房产政策有很大的关系，在房地产上升的阶段这些制度是加快了行业的发展，但是一旦楼市方向改变，这些制度也会加速楼市走向衰落了！市场发生改变了，但是我们的政策没有变，这才是问题的关键。最后建议大家，五年不要买房，五年后你会感谢我的！