世界CBD三大定律

验证城市核心价值

世界级大都市CBD的发展，基本遵循着三大定律。

1、一平方英里定律

世界级CBD在最核心的一平方英里( One Square Mile）内，聚集着最密集的财富资本和顶尖人才，掌握着城市发展甚至世界经济的重要命脉。

伦敦金融城约一平方英里（2.6 k㎡），每天外汇交易量占全球约 48%；曼哈顿华尔街不足 1 k㎡，掌控着 40%的世界财政金融；香港中环CBD约 1.25 k㎡，为香港的政治中心和国际金融贸易中心。

▲ 图2 伦敦金融城验证“一平方英里定律”

2、第二CBD定律

世界大都市CBD，无论是伦敦，还是纽约、东京、巴黎，还是北京、上海、广州，其发展均揭示出第二CBD定律：一个大都市的第二个CBD，一般都会超过第一个CBD，而其后的第三个、第四个...第N个CBD，但均难超过第二个CBD。

▲ 图3 广州天河CBD验证“第二CBD”定律

3、核心资产增值定律

2008年全球金融危机，香港豪宅价格仍上涨超 200%，曼哈顿豪宅更强势上涨 234%。伦敦中心豪宅 30年增长 30倍。

国际大都市CBD的核心区位的优质资产，能够抵御经济周期风险，带来持续的财富增值。

▲ 图4 香港中环CBD验证“核心资产增值定律”

第二CBD定律

第二后来居上

伦敦金丝雀码头，比肩老金融城

伦敦是世界最强大的国际金融中心之一。世界最大的外汇市场，最大的OTC金融衍生产品交易市场，世界第二的国际保险市场，世界最古老的证券交易所和黄金市场。

伦敦的外汇交易市场、欧洲货币市场和商品市场，在国际上占有举足轻重的地位。

▲ 图5 伦敦第一个CBD：伦敦金融城

1694年，伦敦就成了世界上第一个国际金融中心。伦敦金融城（City of Londun）是伦敦第一个CBD，被称为老金融城。

伦敦金融城驻有全球大型银行的欧洲总部、大小投行、律所、咨询机构，以及联合利华、谷歌、亚马逊等世界 500强欧洲总部，每天约有 50万人办公。

但是，老金融城为纯办公区，不要说周末，就连工作日过了晚上 6点，就人烟稀少。

▲ 图6 伦敦金融城向东扩展到金丝雀码头

在20世纪末，伦敦老金融城的发展受到空间的限制，则向金融城以东 6公里的金丝雀码头（Canary Wharf）开辟“飞地”式的新金融城。

金丝雀码头曾经是一个装卸蔬菜水果的废弃码头区。1987年之后，逐渐演变成伦敦的第二个CBD，占地面积 39万㎡，写字楼面积 140㎡，商业面积 5.5万㎡。

▲ 图7 伦敦第二个CBD：金丝雀码头金融城

经历 30多年的发展，金丝雀码头摩天大楼云集，汇聚了摩根大通、巴克莱银行、花旗银行、汇丰银行、瑞士信贷、加拿大皇家银行等 100多家全球知名企业；四大中的安永、毕马威；新闻巨头每日电讯报、独立报、路透社等，每天约有 30万人在此办公。

金丝雀码头的中心及地下有四个商业MALL。地下空间的开发，释放了更多的地面用于商务和公共绿地，并在地下联通各个办公楼，方便办公人员就餐和购物。

▲ 图8 金丝雀码头地下MALL，联通各个办公楼

金丝雀码头还有艺术中心、达克兰博物馆、画廊，每周末举行时装走秀和露天音乐会，随处可见艺术雕塑。

▲ 图9 金丝雀码头随处可见艺术雕塑

商业空间与公共空间的有效融合，不仅丰富了公共空间，还创造出充满活力的多样化的城市生活场景，金丝雀码头由中央商务区CBD，升级为中央活力区CAZ（Central Activities Zone ）。

随着伦敦市政厅搬迁至伦敦东区皇家码头区（Royal Docks）水晶大厦计划，2013年，中国企业在英国投资最大的地产项目中国企业总部基地（ABP）投资 17亿英镑，开发皇家阿尔伯特码头项目，旨在打造成为亚洲商务港，伦敦“第三座金融城”呼之欲出。但其多为开发商的营销概念，并不见有大规模商务区的规划和建设。

▲ 图10 伦敦第三金融城：皇家码头炒作成份多

2011年，伦敦市政府大力推进东伦敦肖尔迪奇（ Shoreditch ）的科技城（Tech City），吸引谷歌、微软、IBM等大批科技巨头及其生态圈的中小微企业入驻，如今现已发展成欧洲最大科技中心，号称“伦敦的硅谷”。

但伦敦科技城的规模，充其量为一座产业园，未见大都市CBD的形象。

▲ 图11 伦敦科技城为欧洲最大科技中心

纽约中城CBD，超过华尔街

纽约的曼哈顿岛，从北至南分为上城（Uptown）、中城（Midtown）及下城（Downtown）。

华尔街（WallStreet）位于曼哈顿岛南端的下城，为纽约第一个CBD。全长 500多米，宽仅 11米，以“世界金融中心”闻名于世。

▲ 图12 纽约第一个CBD：华尔街

华尔街自 1792年纽约股票交易所开办后，1935年建立联邦储备银行，集中了纽约证券交易所、美国证券交易所、投资银行、证券交易商、信托公司、联邦储备银行、公用事业和保险公司的总部，以及美国洛克菲勒、摩根等大财团开设的银行、保险、铁路、航运、采矿、制造业等大公司总部。

华尔街白天人来车往，但是一到晚上人去楼空，成了一个“空心城”。2001年“911”之后，摩根士丹利等许多金融机构从华尔街搬到中城。

▲ 图13 纽约华尔街向北扩容至中城CBD

曼哈顿的真正中心，并非拥有华尔街而名噪全球的曼哈顿下城，而是面积更大、城市功能更多、产业更加多元的第二个CBD —— 中城CBD。

曼哈顿中城汇集了帝国大厦、联合国总部、大中央车站、百老汇大街、第五大道、时报广场等世界级地标，以及卡内基音乐厅、纽约中央图书馆、纽约现代艺术博物馆和梅西百货公司等酒店、政治、艺术、展览、交通等多重城市功能和零售业、娱乐业等配套产业。

在曼哈顿 4650万㎡办公面积中，3720万㎡在中城CBD。其拥有 210万个就业职位，占全市的 60％，产值则占全市的 2／3，使纽约成为全球最大的CBD。每天白天，394万人在曼哈顿工作，其中300万人在中城上班。

纽约被称为“世界首都”，每年吸引 5000万来自世界各地的游客，其中大多数流连于中城，白天游人如织，夜晚歌舞升平，俨然一座“不夜城”。

▲ 图14 纽约第二个CBD：中城CBD

东京新宿CBD，超过丸之内CBD

东京都中央区位于东京 23个区的中心，占地 10.15 k㎡，自明治初期起开始繁荣，上世纪 30年代开始都心建设。日本桥和银座是东京最老的商业商务中心，聚集了著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心，以及东京最繁华的商业区银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥，因此称为都心。

东京第一个CBD，是东京都中央区中邻近皇宫的丸之内CBD，汇集了全日本几乎所有的顶级公司总部和大型银行，是日本的金融、经济中心之一。

丸之内CBD被称为星期一至星期五街区，即工作日有人，其余时间则为鬼城。

▲ 图15 东京第一个CBD：丸之内CBD

1958年，因都心CBD建筑密集、交通拥挤，开始规划建设距离银座以西 5公里的新宿副都心。经过 40年的发展，建成总用地面积 14.4万㎡，商业、办公面积约200多万㎡，40栋超高层建筑的新宿CBD。1991年东京都政府搬迁到新宿。

如今，新宿CBD超高层办公楼和酒店林立，云集了金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业，成为日本最受外国游客青睐的繁华区域。由于新宿是东京都的一个交通枢纽，10条地铁线汇集于新宿站，半径 7000m 范围内，聚集了 160多家银行，日客流量超过 300万人，人口就业构成已接近东京都中心三区。

▲ 图16 东京第二个CBD：新宿CBD

为了解决交通拥堵常态化问题，东京先后建立了七个“副都心”，上世纪六十年代建设新宿、池袋和涩谷三大“副都心”。20世纪八九十年代，又先后建设上野.浅草、锦糸町.龟户、大崎、临海四个“副都心”。但只有第二CBD新宿副都心超越都心CBD，池袋则为商业娱乐副都心。

▲ 图17 东京都心与七个副都心

北京国贸CBD，超过金融街

北京第一个CBD是金融街，1992年开始规划建造，2008年全面建成。

北京金融街是对全国最有影响力的金融中心区。这里坐落着中国最高的金融决策监管机构、内外资金融机构总部、电信、电力和众多大型企业集团总部，是中国金融业的地标，堪称“中国华尔街”。

金融街位于西城区，占地面积 2.59 k㎡（约一平方英里），总规划面积 402万㎡，投资 460亿。经过 20年建设，目前共有各类金融机构 1800余家、43家全球 500强企业，法人机构 800余家，总部型机构 175家，从业人员 23万人。每天的资金流量超过 100亿人民币。

目前，金融街金融资产规模已达近 40万亿元，占北京市金融资产的 82%，占全国金融资产的 47.6%，控制着全国 95%的信贷资金和 65%的保费资金。

▲ 图18 北京第一个CBD；金融街

北京的前两个CBD，都处于北京东西轴线长安街上。北京第二个CBD，是金融街以东 8公里的国贸CBD（ 或称北京CBD ），曾经是北京的传统老工业区，位于北京东三环。

从 21世纪 2000年之后开始建设，经过近 20年的大规模建设，我国三大国家级CBD之一的北京CBD，已经建成世界级CBD。

国贸CBD总用地面积约 3.99平方公里，总建筑面积约 1000万㎡。国贸中心、中央电视台、528m北京地标“中国樽”中信大厦、北京电视中心、银泰中心、京广大厦、财富中心、凤凰卫视、世贸天街、侨福芳草地等地标建筑均在于此。

国贸CBD中，有壳牌、丰田、三星、美铝等众多知名跨国公司总部 77家。世界 500强 160余家。各类金融机构 1000余家，其中外资金融机构 252家，国际交易机构近 10家，文化传媒企业近 2000家。在国贸CBD入驻的近 3000家企业中，服务业企业 1798家，约占 63.89%。

▲ 图19 北京第二个CBD：国贸CBD

2009年5月，北京市政府拟将北京CBD向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，新增楼宇300万㎡。

北京除了金融街和国贸CBD，还有中关村商务区、北京奥林匹克公园、银河综合商务区、大兴区国基创新园、望京科技商务创新区和国门商务区；还规划了通州运河CBD、丰台首都商务新区、丽泽金融商务区等CBD，但所有新增CBD，都不及北京的第二个CBD —— 国贸CBD的规模和影响。

▲ 图20：北京通州运河CBD

上海陆家嘴CBD，超过浦西CBD

1840年鸦片战争以后，上海成为通商口岸。上海南京路及外滩沦为英租界。

20世纪初，外国的银行、商行、总会、报社开始在 1.5 km的外滩云集，外滩成了中国商务活动最早的远东金融中心。外滩矗立着 52幢风格迥异的古典复兴大楼，多为商务建筑，如今被称为“外滩万国建筑博览群”。

东起外滩的南京路，是上海开埠后最早建立的一条商业街，其两侧云集着 700多家商店，被称作 “十里洋场”。

黄浦江、苏州河沿岸及杨树浦等地，是当年主要的工业区。由此，上海金融和工商业在中国最为发达，逐步成为远东工商业和金融业的中心。

▲ 图21 上海第一个CBD：浦西外滩

上海第二个CBD，是与浦西外滩隔江相望的浦东陆家嘴CBD，为我国三大国家级CBD之一。用地约 1.7 k㎡,规划建筑总面积约 435万㎡。

1990年开发浦东，陆家嘴金融贸易区设立，开始引进一大批内资国家银行、证券、保险公司在此建设总部办公大楼。如今，陆家嘴CBD拥有众多跨国银行的中国或者亚太区总部，如高盛、德银、汇丰、瑞信等，世界 500强企业 340多家设有机构。

上海标志性建筑东方明珠、金茂大厦、上海中心大厦、上海环球金融中心皆坐落于陆家嘴CBD，成为中国改革开放的象征和上海现代化建设的缩影。

截至 2019年底，在陆家嘴CBD的 285栋商务写字楼中，税收超亿元的达 102栋，税收超 10亿元的达 30栋，超 50亿元的达 4栋。

▲ 图22 上海第二个CBD：浦东陆家嘴CBD

改革开放之后，为了尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心，工业逐渐向中心城区以外转移，上海的商贸、商务中心迅速发展。浦西的南京东路、淮海中路、人民广场、徐家汇、静安寺等上海最繁华商圈，逐渐形成了商务商业区。

2012年，徐汇滨江、世博滨江、浦东前滩、虹桥CBD、临港片区成为上海十二五重点开发区域。

2019年，一系列商务楼宇的规划出炉，拉开了上海写字楼建设“大跃进”的序幕。如今，上海的商务区遍地开花：新江湾城、北外滩、杨浦滨江、张江、上海火车站、新天地、董家渡、漕河泾、金陵东路、长风、上海南站、苏河湾、七宝，莘庄等新兴商务区如雨后春笋般冒出，据说上海规划有50个CBD，以及26个特色产业园。

▲ 图23 上海CBD遍地开花（来源：城市数据团）

位于上海西部门户的虹桥CBD是上海第三个CBD，于 2009年启动，经过10年建设，用地面积 143万㎡，总建筑面积 170万㎡。进驻了瑞安、万通、龙湖、万科、丽宝、三湘等 24家开发商。

因虹桥机场限高，虹桥CBD建成的万科中心、万通中心、丽宝广场、富力广场、绿谷广场、三湘广场、新华联国际中心、协信中心等，均为多层商务建筑。

▲ 图24 虹桥枢纽和国家会展中心加持虹桥CBD

虹桥CBD紧邻包含虹桥机场和虹桥高铁站的 150万㎡世界最大虹桥枢纽，中国最大的 147万㎡国家会展中心，25万㎡龙湖虹桥天街和 12.5万㎡虹桥天地 两个MALL，如今依然空置很多，人气不足，远不如第二个CBD浦东陆家嘴CBD。

▲ 图25 上海虹桥CBD 已经基本建成

第二CBD定律

纵观全球大都市纽约、伦敦、东京、巴黎、莫斯科、北京、上海、广州的CBD历史和现状，第一个CBD往往为自然产生，相对分散；且多为纯商务区，配套欠缺，晚间和周末人气不足。

而第二个CBD均经过城市规划，商务区集中，办公建筑密集，并有购物中心配套，其呈现的中央活力区（CAZ）生态，明显超过第一个CBD。

而随后遍地开花的第三个、第四个...第N个商务区，资源、交通、产业密集度，将不如第二CBD，遂形成第二CBD为当地最强CBD的规律，称之为“第二CBD定律”。

▲ 图26 莫斯科CBD，尽显现代国际商务风格

自发诞生罗湖CBD

福田CBD建成扩容

深圳第一个CBD：罗湖CBD

深圳罗湖CBD是深圳的第一个CBD。深圳特区前30年的地标建筑国贸大厦（1985）、地王大厦（1996）、京基100（2011）都在罗湖CBD，形成了罗湖金三角CBD。

从全球世界级CBD看，金融中心是CBD的主要产业。深圳金融业的发展历史，自然地形成了罗湖区蔡屋围CBD。2002年，全市金融机构的 60%、保险机构的 30%、银行存贷款余额的 70%、金融保险业增加值的 40%汇聚于此。

▲ 图27 深圳第一个CBD：罗湖CBD

深圳第二个CBD：福田CBD

与自然形成的罗湖区蔡屋围CBD不同，福田CBD则出于深圳市政府规划。福田CBD占地面积 607万㎡，规划总建筑面积 750万㎡。

福田中心区发展体现了深圳速度，1993年平整土地，8年后的 2005年建成福田中心区西区的“十三姐妹楼”。

▲ 图28 12年建成福田CBD“十三姐妹楼”

18年后的 2015年GDP 2622亿元，超过北京CBD、广州天河CBD和上海静安CBD，登上“中国第一CBD”。

▲ 图29 2015年中国城市CBD经济总量排行表

目前，福田CBD聚集了深圳 50%以上的总部企业，60%分行以上的银行机构，79%的保险公司，94%的基金公司，约 100%的期货公司 。汇聚了世界 500强中的 145家设立总部及其分支机构，高端服务业和总部企业资源，成为粤港澳大湾区总部集聚地。

2019年，深圳福田CBD拥有 342家总部企业、76栋纳税过亿元楼宇，纳税总额高达 1800亿元，位居全国税收之首，成为中国“含金量”最高的CBD。

▲ 图30 福田CBD演出党庆100周年无人机灯光秀

2017年，福田CBD 双龙起舞的“西龙头”118层 599.1m 平安金融中心建成，为全球第四高楼，中国第二高摩天楼。2021年，“东龙头” 64层 380m 大百汇广场建成，为深圳CBD第二高摩天楼。

从1993年动工，历时 28年到 2021年，福田CBD全部建成。

▲ 图31 福田CBD中心绿轴，两侧“双龙起舞”

香蜜湖金融街，福田CBD西扩

2016年2月，福田区在十三五规划中，提出要打造金融街，承接福田中心区金融产业西移，进一步强化金融集聚功能，构建更具竞争力的国际金融中心。

香蜜湖金融街占地约 177万㎡，加上深圳高尔夫俱乐部占地 140万㎡，约扩大福田CBD 50%的面积。

▲ 图32 福田CBD向西扩容至金融街

深圳金融街将建设 12栋以上 200米以上的超高层建筑，相当于再造一个福田中心区，区域未来总体量超过 500万㎡。福田CBD西扩之后，将整合 80栋商务楼宇，与香蜜湖北区的深圳国际交流中心联动互补，完成中央商务区CBD向中央活力区CAZ转型升级。

▲ 图33 香蜜湖金融街效果图

深圳第三个CBD

“特区中的特区”前海

深圳第三个CBD：前海CBD

深圳第三个市级CBD是前海CBD（后海的南山商业文化区为区级CBD），被誉为“特区中的特区”。

2010年，前海深港现代服务业合作区被批准设立；2015年4月，前海蛇口自贸区挂牌；2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确前海为“城市新中心”。

前海CBD 将重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。

前海：深圳最大的中心开发区域

前海分三大片区，桂湾定位金融中心，前湾定位科技创新中心，妈湾定位自贸城，用地面积 15 k㎡，规划办公面积 1200万㎡，分为 22个开发单元，共 102个街坊。

▲ 图34 前海三大片区规划

前海填海工程自 2006年开始，2012年基本完工；10年后，前海CBD的第一栋建筑卓越前海壹号 2016年 9月底启用。

按照前海管理局计划，到 2020年建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区。

如下表所示，自 2013年前海挂牌第一块土地起，前海的土地出让金已经超过千亿人民币,占深圳同期土地出让金总额的 18.9%。

▲ 图35 前海土地出让金汇总表

前海先导区基本建成

截至 2020年 8月前海 10周年，前海累计实现 206栋建筑封顶，其中建成并交付使用 179栋，100米以上高楼 77栋；建成 59条（段）市政道路、4条地铁 9个站点；覆绿面积 200万㎡。

2018年11月，桂湾的前海深港基金小镇正式开园。

▲ 图36 前海深港基金小镇最早开园

如今，前海桂湾金融先导区 2单元、5单元已经基本建成。

▲ 图37 桂湾金融先导区已经基本建成

前湾的公园式商务园区万科企业公馆、前海深港青年梦工场、深港创新中心也业已建成。

▲ 图38 前湾三小镇已经建成

妈湾自贸先导区 19单元已经基本建成。

▲ 图39 妈湾自贸先导区已经基本建成

前海CBD作为深圳第三个CBD，能否摆脱“第二CBD定律”的魔咒，超过深圳第二个CBD福田CBD，且听（下）文分解。