最近一段时间频繁跑了松江青浦和嘉定，接受最多反馈是，嘉定成为很多刚需粉丝购房的首选地。那么问题来了，为啥嘉定能够在五大新城中胜出？如果买嘉定，哪些区域是潜力股哪里要避坑呢？

今天淘哥就以过来人身份（毕竟在嘉定生活定居了14年），详细聊聊嘉定各板块和楼市情况。

我为什么选择嘉定

淘哥2009年毕业时考虑在上海买房，看了奉贤松江等不少郊区新城，最后在松江和嘉定二者之间还是选择了嘉定。

主要原因，首选，感觉松江大而散、嘉定小而美，走在松江大马路上感觉不开车绝对不行的，嘉定地铁直达家门口，而且规划上，当年嘉定提出的“智慧城市”、“千米一湖百米一林”、“TOD开发模式”也确实很适合小资白领的胃口。

其次，房价上，2010年前后，松江没有多少新盘可选，而且价格要比嘉定同地段高3000元/平米以上，对于年轻刚需来说，虽然嘉定新城刚开发，但是相信这些规划能落地，还是选择后者。

第三，当年淘哥在电视台财经频道对接楼市板块，嘉定新城公司投广告最厉害，整体宣传城市规划，松江奉贤等很少，由此对嘉定的政府工作班底产生好感，觉得他们有追求、有逼格，建成的城市品质肯定也不错。

正好赶上2011年龙湖降价促销，淘哥毫不犹豫抢了一套，由此在嘉定这片热土上落地生根。

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南翔江桥：第一批吃螃蟹的

嘉定总面积463平方公里，仅占上海6340平方公里的7.3%。人口190万，下辖三街道七镇，年产值GDP在2700亿，仅次于上海16区的浦东新区、闵行，位于全市第三！

农业、工业、服务业三者之比为，0.1：58:42，工业占比最大（汽车产业），其次服务业，嘉定妥妥的工商业城市！

嘉定楼市最先发展的板块是南翔和江桥，从2005年前后就开始了，因为这两个地方距离上海市区最近，最先享受到外溢人口红利，南翔有金地格林系列、江桥有万达系列，吸引最早一批上海年轻白领和中产入住。

南翔和江桥是嘉定楼市探路者，也是最早吃螃蟹的，尝到了甜头。

1）南翔，嘉定房价高地、中产改善首选

南翔的房价是整个嘉定最高的，目前二手房均价5.4万，比南面的江桥4.6万高出8000元/平米，比北面嘉定新城板块4.7万高出7000元/平米。

因为南翔早期开发大量别墅、联排产品，金地格林系列的别墅目前均价在6.5-8.5万不等，后来的华润中央公园系列高层住宅均价在7-8万不等，这一大片都是新建的，没有动迁房、老破小拉低。

南翔汇聚了大批上海年轻白领和中产家庭，于是区域内配套也比较好，印象城商业体量40万方号称上海市最大的商业体；11号线有南翔站、陈翔路站；此外还有在建的嘉闵线也在南翔设站，基本上20多分钟到虹桥枢纽；还有原来的太茂商业广场，基本上满足当地人群出行消费需求。

新房方面，南翔已经突破6万！也是整个嘉定最高。

在售的绿城留香园，均价6.25万，北面就是印象城商业综合体，地铁站300米，位置确实不错！项目户型最小95平米最大175平米，从刚需到改善都有！

虽然是绿城的，感觉还是比周边目前普遍在5.6-5.75万的竞品楼盘贵出至少5000元/平米！你会为绿城的品质买单吗？听说这个盘卖的一般般。

华润华发南翔项目，去年底刚拍的地，联动价在5.75万，南边就是刚开业的山姆会员店，购物方便。项目是个超大楼盘，房源将超过2000套，而且包括了4个地块，现在正在全面打基础阶段，一旦入市，带给南翔当地不小冲击！

此外，象屿虹桥嘉悦府（5.6万）和招商南山虹桥璀璨领峯（5.7万）还有些尾盘，但是位置距离地铁站都要在2-3公里以上，而且处于动迁房基地和低端工厂夹缝中，城市界面堪忧！

唯一优势是旁边有个上海世外私立学校，口碑不错，旁边的公办小学中学也是世外托管的，教学质量应该是中上，考虑崽子读书的可以看一看。

南翔最好的板块就是沪嘉高速以东，可惜已经开发完毕，现在开发的云翔湖板块，城市界面还需要10-20年才能有整体改观，对居住环境有要求的网友，还是要谨慎！

2）江桥，市区旁的房价洼地、优选地铁盘

江桥虽然是嘉定的，但是距离上海市区那真是近啊，江桥到人广仅12公里，到虹桥枢纽仅4公里，就是这样一个地方，江桥目前二手房均价4.6万/平米，妥妥的价格洼地！

江桥有嘉闵高架，还有地铁13号线、14号线直达市区，通勤时间控制在30分钟以内，江桥万达已经开业十来年，为什么江桥房价一直处于低位？

江桥是上海动迁房基地，金鹤新城、绿地江桥城等大片动迁房，目前都还是4字头，江桥北部是铁路大走廊，各条线路把江桥和嘉定主城区分隔开来，还有那条曹安公路，一路上各种中低端工厂和批发市场，感官非常不好。

江桥给人一种规划无章、环境杂乱破败的感觉，虽然离上海市区近，但是房价很低，是个洼地！

新房方面，龙湖青云阙，均价6.2万，虽然旁边不远处是14号线乐秀路站，但是周边破败的环境，改善客群简直是望而生畏啊！也难怪项目开盘至今卖的艰难！要想复制前些年龙湖天璞的神话，非常困难了！

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新城和马陆：嘉定亲儿子，黑马型选手

马陆镇以前以葡萄园和稻田为主，后来开发建设嘉定新城，大部分地盘都划成了新城区规划发展，所以现在嘉定新城核心区的概念，基本上都是马陆镇的土地，仅有东部工业区少量地块还是马陆的。

马陆和新城开发建设要比南翔和江桥晚5年，大规模正式建设是从2010年开始的，当时地铁线、三甲医院、远香湖、紫气东来等一批形象工程也是那时候开始规划落地的。

后来，保利大剧院、凯越酒店、万达广场、宝龙广场、大融城、嘉闵线、嘉闵高架等交通商业设施逐步完善，包括现在瑞金医院二期，都使得新城板块越来越宜居，城市界面越来越漂亮。

最主要的，针对上学难问题，新城这两年大量引入优质教育资源，除了原有的华二、交大附中等私立名校，还有交大附属实验、上海实验、新城实验、宋校等知名教育品牌陆续落地在此，很多都是小学+初中，九年一贯制，而且是公办学位，有些已经能看到升学质量，越来越好了!

新城板块是未来教育、医疗、文化的高地，是宜居宜业不可多得的板块，放眼整个嘉定，也是最值得买入的一个片区！以后95%的房子和板块不值钱，但是嘉定新城就是那最值得买的5%！

你看看现在金地世家、西郊金茂府等二手次新房，卖到了7-8万/平米，叠加别墅更是卖到了10万/平米，而且房源紧张！根本不愁卖！

新房倒挂明显，目前统一限价50400元/平米，无论是万科理想之地还是映翠府还是即将首开的象屿远香湖岸，都是这个价！买到就是赚到！

1）万科理想之地，超大盘完美居所

项目北侧是三甲瑞金医院，西侧就是地铁站和万达，东南角上就是交大附属实验九年一贯制，理想之地占尽地利，而且现在就剩最后一期200多套房源了！

均价5.04万再加上十几万的加装包，买到就是赚到！不过项目需要68以上积分，竞争较为激烈！也是目前嘉定唯一需要积分摇号的新盘了！能否买到，就看运气了。

3）象屿远香湖岸，高品质别墅小区

项目是象屿在2023年底拿地，联动价也是5.04万，但是有叠加别墅，据说定价会较高，也意味着高层房源肯定会高于5万。

项目规划三个地块，中建配建菜市场邻里中心等设施，最主要外立面采用铝板、石材等，装修标准不低于2500元/平米。

项目西侧是远香湖幼儿园，南侧是新城实验第二小学，北侧是上海实验九年一贯制（在2024年招生入学），西北侧是宋庆龄幼儿园！

妥妥地被学校包围了！

有需要买给孩子读书的家长，重点考虑下！

4）大家映翠府，自驾族高性价比新盘

这个盘是杭州市政集团下属企业，大家房产开发的，知名度不高。开盘到现在也有2个多月了，卖的很不好。

淘哥估摸着，一是没啥知名度，上海客户不认！二是位置处于边角料地带，虽然是新城板块，但是地块周边环境堪忧！三是开盘恰好遇到市场最低谷时期，很多人选择观望，而且二手房卖不出去，卖旧换新滚不起来！

这个盘我看了好几遍，户型、精装品质都还中上乘，细节方面做的还可以，延续了杭州绿城、滨江等品质路线，就看交付能否兑现了。

不过，佣金给的不少，而且部分房源单价4.6万就能买到，预算不多的网友可以看下，旁边上海实验、新城二小等也非常近，长远看，可以买，绝对没问题，而且沪宜公路拓宽以后，自驾去市区，非常方便！

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其他板块：各有特色，肥瘦相宜

嘉定下辖三街道七个乡镇，选择不少，西边的安亭以低价小户型为特色，刚需上车首选，北部工业区以品质刚需和叠墅改善为特色，依赖轨交地铁出行的，可以多考虑。

1）安亭，小户型低总价，地铁刚需首选

在上海，总价300万买个地铁房，选择真不多！安亭绝对算一个，从之前的路劲上海派到现在深安上居，都是走的这个路线，而且销量确实不错！

深业深安上居，均价3.65万，户型有88-98平米3房，总价300万起能买一套，而且距离11号线地铁站仅200米！深圳国企开发，交付也较有保障！二批次已经取证，释放360套房源！

大华梧桐樾，有高层有叠墅，位于安亭南部汽车公园傍边，高层均价3.7万，84-102平米刚需户型；叠墅4.87万，110-150平米户型。

项目距离地铁站约3公里，但是旁边是同济大学附属嘉定实验（东校区），九年一贯制，西校区这几年口碑非常不错，东校区是刚建好新运营的，还需要点时间积淀。

2）嘉定北，产业集中地，刚需改善兼具

金地嘉峯汇，位于嘉定北嘉宝智慧湾板块，联动价4.68万，嘉闵线和11号线双轨交汇，周边中科院等研发企业众多，张江园区嘉定分区就在这里。

项目主打350多万89-102平3房高层，以及700多万起步的叠墅，目前是菊园新区性价比最高楼盘。

金地嘉境，位于徐行板块，联动价3.75万/平，在建的嘉闵线距离1公里，主打300-370万区间的高层，以及580-660万区间的叠墅，目前是徐行性价比最高楼盘。

关于嘉定买房，最有价值的5大板块，就帮大家分析到这里了，没有绝对好坏，只有相对适不适合。如果2024年你想买房，不妨和淘哥多聊两句，作为深耕楼市15年的过来人，可以给到比较中肯的建议，欢迎与我取得联系。

作者：淘哥

▇ 淘房记首席咨询师 先后供职于沪上几家主流地产及财经媒体，亲历2006-2016楼市“黄金十年”，足迹遍布长三角。定居上海五大新城，找我就对了，告诉你真相，帮你避坑，少打十年工！我的口号：一个靠谱的财经记者！

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