本文摘自商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)第42-47页，如需全文请先关注哦 在文末查看领取方式 谢谢

七、工程管理（一）基本要求

1、建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范，责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。

2、按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。

3、严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。

4、对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主、业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。

6、各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。

7、各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。

8、各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。

9、各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。

10、商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。

（二）装修管理

1、成立装修管理小组

开业前，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

2、项目装修设计规范

1）吊顶

为最大程度保障商业整体形象的协调、统一，项目吊顶装修设计原则为：项目均应采用与各楼层公共区域相协调的吊顶。如确因经营特点而需要变更设计的商户必须向商业运营中心书面申请，在与周边项目协调统一的前提下，方可能获得许可变更吊顶。项目吊顶的排布、色彩、规格必须接受商业运营中心的统一管理，如采用格栅吊顶者不得裸露管路。且应将项目与公共区域上方用石膏板封死，以控制项目内温度。

本着有利于卖场内视觉上的整洁性的原则，各类吊顶天花必须与公共区域吊顶高度一致。吊顶天花内设施（烟感、温感、消防喷淋等公共设施）不允许拆除破坏。

石膏板吊顶需在空调风管安装到位调试后运行正常，烟感，喷淋器安装到位调试正常的情况下开始进行施工。吊顶应先安装龙骨架，保留检修口。同时按照电路图所绘制的灯路位置进行灯线的铺设，所有线路都应按照配电箱的位置进行铺设，如有网络线，电话线，音响线应同时进行分线槽或线管铺设，有利于后期电源控制总开关的安装。

2）地面

地面应与公共区域的水平高度保持一致，衔接处不得有缝隙，且必须用不锈钢条填实或铝合金压条扣住。

建议：如果非经营特殊需要，项目原则上均应铺装石材地面或地板，应尽可能选用与公共部位色彩一致（或协调）的材料。建议地砖尺寸为600M M×600M M。如采用地板铺装，应只限于复合地板或实木地板，禁止采用地板革、地板胶、纯毛/化纤地毯。其中，复合地板的铺设要注意地板材质的选择，应充分考虑地板材质的耐磨性，防水性，使用寿命等相关技术性能指标。商城为保证整体商业品质形象保留要求商家更换严重磨损、破损、起翘变形的地材的权利。同时还应注意铺设电源地插线、地插的安装，道具所用电线路的铺设。

3）墙面

项目墙面多采用轻钢龙骨外覆石膏板，因而禁止在项目墙面上悬挂或固定任何物品。不得在墙面上喷涂与涂鸦图形，不得张贴广告或宣传物。项目如果需要可以在自有区域内现有墙面的外侧，自行再制作墙面，满足经营需要。

根据项目平面布置图，铺内所增加隔断墙的施工制作，应注意道具所用电路电线的铺设，不得在墙面上私自连接或铺设电源明线与网线。

4）门面

项目门面禁止搭建任何形式造型，玻璃上一律禁止粘贴指示牌、装饰物、广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯、射灯。同时，项目玻璃朝向内通道的立面须有三分之二的立面宽度必须保持通透，禁止任何形式的遮盖（如喷涂、贴膜等）。铺门统一向铺内开启，不得私自改变铺门开启方向，同时不得拆改铺门把手（包括铺门把手的安装方向）与更换铺门把手。面积在100平米以下的项目原则上不允许改动铺门位置。如因品牌经营确实需要改动铺门位置，须提前向商业运营中心书面申请批准。

5）门楣与铭牌

项目门楣处应当只显示名称、字号和标志，不得安置除铭牌外其他含有其他商业性宣传内容。项目铭牌必须安装在指定位置，不得以垂直于门楣的方式安装或悬挂项目铭牌。项目铭牌长度控制在门楣长度的1/3不超过2/3的长度，取中间位置，两边各保持1/3的门楣长度。铭牌宽度上下距门楣两边缘保持100 MM。

铭牌的材质、厚度、固定方式等必须接受商业运营中心统一管理。铭牌材料不得选用苯板、KT板等低档材料，最低材料要求应为PVC或亚克力。铭牌的字体必须发光，应该是立体字，可以字体发光也可以是边缘发光。立体字字体高度要求5 MM，如安装支架则支架高度要求5 MM，不允许粘贴字、及时贴等。铭牌字体应当规范完整，字序应当遵守国家的语言文字排列顺序。同时，字体的材质、凸凹、色彩、字型、大小、组合等需要通过商业运营中心的规范。

项目铭牌不得用霓虹灯、射灯、彩灯、反光灯、灯箱等来加强效果，或用彩带、旗帜、鲜花等来衬托。

6）电力与灯光照明

① 电力供应：

供电导线必须选用阻燃塑皮铜芯导线（导线上应有标注“ZR”记号），用电容量在5KV以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆，相线为红、黄、绿三种颜色，零线为黑色，地线为黄/绿色，导线截面积需符合国家有关规范，并需配合其回路的保护开关容量与所承担的设备功率相匹配；导线驳接处须坚固可靠，并包扎阻燃绝缘胶布后再加套纤维套管。严禁超负荷用电。

② 灯光照明：

项目公共区域照明条件为：色温3000K，照度600至700LUX。项目在照明设计时应充分考虑，公共区域照明情况。项目内应确保足够的照度与照明质量，在照明设计中要强调照明节能、照明安全、光照的均匀、柔和、无眩光、管理维护方便等。同时，有效管理项目内的照明投射方向，严禁通过项目玻璃投向项目公共区域。

③ 在项目内使用的照明灯具，指定使用以下品牌和型号：

日光灯：指定T5型日光灯支架，T8日型光灯架及灯盘。要使用电子式镇流器、电子式镇流器为欧司朗、飞利浦、松下，雷士，荧光灯管为飞利浦、欧司朗、雷士灯管，提倡使用T5节能型灯管。

石英灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯；

金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管；

节能灯：指定为飞利浦或欧司朗；

④ 禁止使用以下类型的灯具：

220V石英灯杯、小太阳灯、碘钨灯、无产地、无合格证的灯具及光源。

7）展柜（展架）

展柜（展架）的设计应考虑顾客视觉，便于购物的配置，高度要与人体高度相适应，以方便顾客购物。不得在距离项目的入门处2米以内安置任何陈列用具，陈列用具的摆放不能影响通道的宽度。陈列用具应该注意多样化，要有高低、大小等各种式样的。大展柜或高展柜不得安置于靠近项目玻璃处，而应以低柜或低架的形式陈列商品。陈列用具不应过多。建议在展柜（展架）的下方最好安装照明。

8）橱窗

项目橱窗的设置位置必须经过商业运营中心审核通过，项目橱窗的设置位置应考虑到客流动线的布置,原则上相邻的项目橱窗的设置位置应当一致。同时，必须保证朝向通道的立面有三分之二的立面宽度通透，玻璃上一律禁止粘贴指示牌、装饰物、广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯。采用的色彩要利于表现商品的陈列，橱窗的陈列设计不得使用滚动、旋转、振动的道具，不得发出声响。道具或商品的支架应隐蔽摆放，商品名称、企业名称或简捷的广告用语，统一安排在台架上。一个橱窗只做某一厂家的某一类产品广告。

　 对橱窗灯光的基本要求是光源隐蔽，色彩柔和，必须在色温、照度上与项目公共区域照明条件相协调。避免使用过于鲜艳、复杂的色光。同时，注意避免通过项目玻璃投向项目公共区域。

9）试衣间

应设置为封闭式独立试衣间，有条件的项目可分设男、女试衣间。试衣间应设有明显的标识或标志牌，其大小、形状、颜色及材质应相对统一。

每间试衣间的内径尺寸1.2米x1.2米，高度以不低于2米为宜。试衣间门向内开,门宽度建议在800mm至900mm，试衣镜在进门正面和侧面，镜子宽度建议800mm×高1600mm。门上需有可内锁的门销，并配置挂物钩、衣架,置物台。照明安装位置应在顾客面向镜子的前面,灯光建议安装有滑轨射灯,试衣间内壁应保证光滑平整，并应标有“请您注意携带好自己的财物”等提示性的语言。试衣间内的地面应与卖场地面水平为宜，地面应铺地毯或地板砖。试衣间外配有品牌软包全长椅，不得选用普通办公椅凳或折叠椅。试衣间内必须有40W以上照明，如果试衣间内安装有空调开关时必须将所有线路隐藏于夹层内。

10）食品操作间

地面均应采用耐磨、不渗水、耐腐蚀、防滑易清洗的材料，并应处理好地面渗水。墙面、隔断及工作台、水池等设施均应采用无毒、光滑易洁的材料，各阴角宜做成弧形。窗台宜做成不易放置物品的形式。

食品操作间的工作台边(或设备边)之间的净距：单面操作，无人通行时不应小于0.70米，有人通行时不应小于1.20米，双面操作，无人通行时不应小于1.20米，有人通行时不应小于1.50米。

11）装修材料

① 板材：所有大芯板、木工板、胶合板、复合地板都必须采用优质产品，甲醛含量应符号国家规范；

② 面板：采用金属板（彩钢板、彩铝板、不锈钢板）、贴防火板或涂防火漆；

③ 平板玻璃：采用浮法平玻。裸露部分的边缘必车边（r=2mm）；

④ 照明设备、线路：必须使用有3C标志的合格产品；

⑤ 油漆、防火涂料：必须使用符合消防规范的环保材料；

⑥ 内部装修的隔墙和内墙的材料应为阻燃材料，并应有相应的材质证明。

12）消防和安保标准

① 配置：

a、商厦内设有全自动喷淋灭火体统；

b、各层设有消防栓、水龙带及水枪；

c、设有手动报警按钮和警铃；

d、设有各类烟感探头、温感探头、可燃气体探测器（餐饮部分）；

e、设有防火分区卷帘门、防火门、防火安全疏散通道及应急电源照明；

f、设有消防电梯；

② 禁止：

a、不得擅自更改铺内原本之消防系统；

b、不得加装消防设施并介入商厦消防系统；

c、如需更改消防系统，须向物业管理部申报，经批准后方可施工。

3、商业装修申请需要提交资料明细及要求

1）提交资料明细：

ⅰ、《营业执照》或者名称核准通知书、《工程设计证书》、《工程施工证书》、《建筑业企业资质证书》等资质证明复印件盖鲜章。

ⅱ、涉及消防改动的必须提交消防设计单位的《营业执照》、《工程设计证书》、《建筑业企业资质证书》等资质证明复印件盖鲜章。

ⅲ、特种行业作业人员操作证（电工、焊工）复印件。

ⅳ、涉及消防改动的须提交消防设计备案回执（必须体现备案号和验证码）。

2）提交图纸资料要求：

所有图纸尺寸应以公制标注（1:100比例），全部采用蓝图，图纸一式两份，按照统一的比例，统一的纸张大小（A3）按照下述顺序装订成册；每张图纸注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例及必要的说明。所有设计图纸必须加盖设计公司公章并由设计人、审核人签字或盖章认定。业户必须在图纸上签字确认。

3）图纸设计具体要求：

1

平面布置图

要求

- 平面尺寸标注清晰，明确轴线号。

- 说明每个区域的用途。

- 说明所有区域、场地、装置和家具等的尺寸及选用材料的规格。

- 入口门旋转（如有）不得超过租赁范围及占用公共区域。

- 不能阻塞消防逃生通道、逃生门和消防栓等。

- 说明附加的卫生间及茶水间（如有）。

- 标上保险箱、厨房设备或其他沉重的设备的位置（地面承重量不得超过3.5N/M2）

2

隔断图

要求

- 说明项目内现有的墙、新加的墙休和要拆除的墙（用虚线表示）。

- 标上所有分隔墙的材质和高度。

- 如果要在项目内拆除/新建砖墙/隔墙或安装沉重设备，租户应书面通知管理中心，并将申请图纸和注册工程师的证明一并提交。管理中心同意后，再提交政府有关部门审批。上述专业工程师的证明内容如下：

- “我 ，证明申请拆除/新建/安装的砖墙/隔断墙/设备是承重的/不承重的，现有的大厦上部构造、墙体和基础可以支持所申请装修工程的附加重量，并且是安全的，如平面图所示。我将监督此项装修工程，并于竣工时提交监理证书。”

- 所有图纸应由租户和有关专业顾问签署。

3

地面材料图

要求

- 说明任何对地面的变更（租赁区域内的走廊按照租赁合同处理）。

- 如有架高地板标上高度并说明使用的材料及固定方法。

4

综合天花图

要求

- 反映到顶的隔断和天花内工程的详细情况。

- 说明吊顶材料，并标上高度。

- 说明非标准吊顶材料及位置（例如：接待区）。

- 说明所有灯具及配件的位置。

- 报警铃、扬声器的位置及申请的变更（如有）。

- 现有消防喷淋头和烟感器的位置及申请的变更（如有）。

- 所有应急照明及安全出口指示灯的位置。

- 库房内必须使用防爆灯具。

注：吊顶内不允许使用易燃材料及裸露的电缆。

5

天花/照明连线图

要求

- 标上灯位线路控制。

6

插座布置图

要求

- 标上开关、插座等线路控制。

7

空调布置图

要求

- 清楚说明所有现有的和新加的空调管道、出风口和回风口的准确位置，尺寸、规格及标高。

- 清楚说明新加风管与原系统风管的位置关节。

- 租户应聘用有资质的人士设计空调系统的增加/变更，以确保为分隔的房间提供足够的送风和回风。任何时候都不得封堵回风口。

- 清楚说明风机盘管/风口/温控器的任何增加、减少或移位。

- 如果租户申请安装风机盘管，隔断布置不得阻塞现有的空调系统。

- 当增加空调设备时，应清楚说明所有冷凝水排及防火的详细情况。

- 当增加新的空调管道时，应使用节气阀调整空气平衡。

- 租户应确保装修竣工后的空气平衡，所以图纸上需说明对于现有系统变更后，重新平衡供风量的方法。

- 清楚说明任何专用加热设备（如有）。

8

消防喷淋图

9

消防烟感图

要求

- 清楚说明所有现有的和新加的喷淋头/烟感器的准确位置。

- 清楚说明消火栓系统的增加或变更。

- 清楚标上烟感报警探头的位置。

- 清楚标上喷淋头的位置平面尺寸与分隔墙之间的距离。

- 租户应聘用有资质的人士对现有的自动喷淋系统进行增加/变更设计，以确保装修工程符合消防法规的要求。

- 提交政府有关部门审批之前，应先得到管理中心的书面同意。

- 所有图纸应由租户和专业工程师签署。该专业工程师的证明内容如下：

“我 ，确认并证明对于现有的自动消防喷淋头/烟感器的增加/变更设计，符合消防法规。我将现场监督此项装修工程，并于竣工时负责取得消防局的消防验收合格证明。”

10

电路系统图

要求

- 提供配电系统图。

- 清楚说明总配电盘和分配电盘的额定值、类型及准确位置和所有新的及现有的照明/电源/电话/传真等的准确位置。

- 总电力接线示意图，标有数据。

- 说明最大电力负荷计算。

- 标上配电箱及额定值。

- 说明所有照明及办公自动化电路。

- 说明需要连接到项目备用供电系统的电路的详细情况。

- 说明吊顶电缆线槽及地面数据电缆线槽系统（核心走廊按照租赁合同处理）。

- 电缆管理系统及地面插座的类型和位置。

- 主入口处电动门锁设备的详细情况。注意：这种门锁设备必须具有手动开锁功能及停电时的自动保险功能。

- 按照有关部门的要求和规定，所有布线/电缆应穿入金属管或线槽内并隐藏。

- 不允许将导管嵌入结构墙和楼板内。

- 电力单线图应由有资质的电力承包商/工程师来完成，并提交管理中心书面批准。

11

给排水系统图

要求

- 清楚说明给排水点位的布置，管径及材料、污水泵系的详细情况，包括高位报警和螺线管阀门等。

- 说明新增的管道路线。

- 说明茶水间/厨房地面防水及门槛的详细情况。

- 说明废水及油脂处理。

- 租户应聘用有资质的人士对现有的给排水及卫生系统进行重新/增加/变更设计，并完全符合政府有关部门的要求和规定。

- 工程应由有资质的管工施工，并完全符合有关部门的要求。

- 不允许为了安装给排水及卫生设施面在结构墙和楼板上开孔。然而，如果非常必要，开孔的位置和方法，应先得到管理中心的书面批准。管理中心保留权利，批准或拒绝此项申请。

- 如果管理中心允许，为了安装给排水及卫生设施而开孔，施工应由租户聘用的有资质工程师监督。租户应承担有关费用，包括修复由于开孔而产生的任何损坏，直到管理中心完全满意为止。

12

初级隔油箱

13

节点图

要求

- 反映要清晰，要注明材料及防火涂料。

14

施工进度表

要求

- 显示预计的开工和竣工日期及重要事件。

15

图纸封面

要求

- 注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例等信息。

16

目录

要求

- 详细说明图集每一页的具体内容，并必须与实际一致。

17

设计说明

要求

- 详细说明装修区域基本概况，设计依据标准，装修材料说明，装修具体要求等信息。

18

原始平面图

要求

- 原始平面图必须与销售或租赁合同上的平面图一致，严禁擅自修改原始平面图。

19

强弱电系统图

要求

- 标明强电线路系统图需标明用电总负荷、电气配电箱型号/规格及安装位置、线路规格及采用的保护方式、开关、灯具、插座等设施的型号、规格、功率和安装位置，并附设计说明。

- 标明所有电源输出点及电气设备的平面布置，应注明进户线、总开关、各回路开关、各回路规格、各回路的实际负荷。插座采用漏保空开。

- 电源线采用阻燃线穿镀锌管敷设，最小线径不得小于2.5mm2。配电箱的壳体和底板应采用A级材料制作。配电箱不应直接安装在燃烧性能等级低于B1级的材料上

- 标明弱电线路系统图和弱电点位平面图及弱电线路规格。

20

空调系统图

要求

- 空调外机的安装应在原设计位置，标明空调排水具体位置。

- 新造或更改的通风和空调系统必须注明风管、出/回风口、空调主机的位置及风管、风口尺寸、标高、施工材料。

- 标明空调控制面板位置。

- 标明空调保温材料的规格。

- 图中应注明主要设备、管件规格和性能参数；

- 有关通风和空调系统的设计应参照《采暖通风与空气调节设计规范》，并遵守《通风与空调工程施工质量验收规范》。

21

消防系统图

要求

- 标明消防设备（喷淋头、温感、烟感、安全出口、安全指示、应急灯、灭火器、消防广播、排烟、新风）的分布图。

- 喷淋烟感：喷淋保护半径1.8米、烟感保护面积60平方米、温感保护面积30平方米。

- 疏散门：疏散门距离不超过15米、大型项目不超过25米

- 灭火器配置：灭火器100平方米以下4公斤2具、100平方米以上4公斤4具

22

立面图

要求

- 大门的材质、旋转方向、式样。

- 项目的橱窗、货柜、货架的材料及设计。

- 外墙立面。隔断立面，必须注明隔断高度及具体材质。形象墙立面。

23

店招图

要求

- 店招设计细节图，包括尺寸、字体、店徽、色彩设计及安装方法。

- 彩色效果图。

24

隔油池图纸

要求

- 标注隔油池的具体尺寸、施工工艺。

25

其它施工细节图：因业户的特殊原因导致的需要增加的其他图纸。

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