《全国法院民商事审判工作会议纪》第127条规定：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

现实中，遇到车位被执行法院查封买受人提起执行异议之诉时，许多法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条规定，以是否系因买受人自身原因未办理过户登记来衡量是否可以排除执行。但何为“买受人自身原因”实务中分歧较大，2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条也明确指出对该问题存在理解不一致的情形。近期，笔者成功代理了一起买受人向开发商购买的车位尚未办理转移登记，却因开发商另案被执行，因而车位被执行法院查封，后提起执行异议之诉成功排除执行的胜诉案件。案件标的额虽不大，但是笔者认为该案对于化解执行异议之诉案件相关规定理解的分歧具有非常重要的意义。

案情简介：

2018年5月，原告与开发商郑和公司签订《机动车位销售专用合同》，约定郑和公司将位于南京市某区某号车位出售给原告。合同签订当日，原告支付了全部款项，三日后郑和公司交付了车位并给付原告该车位的不动产权证书原件（该证书上的车位登记所有权人为郑和公司），但一直未办理过户手续。而原告始终未接到郑和公司对于办证的通知，其在购买车位时也不知道还需办证。

2019年2月，因郑和公司与恒建公司建设工程合同纠纷案件，郑和公司作为被执行人，恒建公司作为申请执行人向法院申请执行，2019年7月因原告车位仍登记在郑和公司名下，因而被查封，此次查封的车位共有28个。2020年7月，原告提起执行异议，执行法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定驳回了原告的异议请求，后原告于2020年8月委托笔者提起执行异议之诉。

代理意见：

1、关于法律适用，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，对于执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，但是需注意，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条只能参照使用而非直接适用。执行异议之诉直接适用的法律依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第一款的规定，法院应根据该条的规定对案件进行实质审查。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项规定的买受人怠于行使权力，是指主观上知而不为，如果主观上并不知道权利的存在，并无行使的可能性。本案中并非因原告原因未办理过户登记，而是郑和公司未告知原告需办理车位产权变更登记，也未将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。关于办理车位的权属登记手续，原告与郑和公司签订的《机动车位销售专用合同》第七条第一项约定：“本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案”。第二项约定：“办理首次登记后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。”办理车位所有权转移登记手续为郑和公司的主要合同义务，但是郑和公司一直怠于履行办理备案及车位所有权转移登记手续义务，如郑和公司履行合同义务，根据合同约定案涉车位早已于2018年办理完毕所有权转移登记手续将所有权登记至原告名下。

3、原告对案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行。对此问题，最高人民法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再49号判决中有详细论述，该案确立了执行异议之诉案件进行实质审查的裁判思路与规则。按照（2019）最高法民再49号判决中确定的裁判思路与规则，法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。原告与郑和公司所签订的《机动车位销售专用合同》已经基本履行完毕，郑和公司作为出卖人对案涉车位不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助原告办理过户登记的义务。因此，案涉车位不属于郑和公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。原告在已支付完毕车位款并合法占有案涉车位的情况下，已取得物权期待权，为案涉车位不动产的业主，而申请执行人对郑和公司享有的是普通金钱债权，原告的权利应予优先保护。

法院认为：

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第一款规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。尽管《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的情形进行了规定，但执行异议与执行异议之诉的制度功能和判断标准并不相同，因此对于案外人就执行标的的实体权利提出权利主张时，应结合个案实际情况，根据民事法律规范以及民事诉讼的规定进行认定。

本案中，原告在人民法院查封之前已与郑和公司签订合法有效的书面车位买卖合同，按约支付全部价款，并合法占有使用至今。因车位销售合同约定，甲方应在合同签订后10日内将合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案，并在办理首次登记后90日内，由甲、乙双方共同向相关部门申请房屋所有权转移登记。而本案并无证据证明郑和公司已按约办理备案手续，并配合原告共同办理所有权转移登记，故涉案车位未办理权属转移登记的责任不应全部归因于原告。因此，原告的诉讼主张于法有据，本院予以支持。

法院判决：

不得查封或执行南京市某区某号车位。

来源：法务之家