低调的番禺，突然成为超级富豪扎堆的地方！

近日，2023新财富富人榜单发布，全国最有钱的500人中，广州占了19个，其中番禺占了6个，以一区之力贡献了全市1/3，而且新任广州首富也在番禺

根据胡润发布《2023全球独角兽榜》，广州独角兽数量达22家，排名全国第四、全球第八，其中贡献最大的仍然是番禺：全市仅有的两个千亿级独角兽均在番禺，全市独角兽总估值的68%是番禺一个区创造的

过去在广州，我们谈到新经济、New money的时候，大家首先想到的是天河、黄埔、琶洲，番禺在这方面像个“小透明”。

但谁也没想到，短短几年内，番禺突然就爆了，成为广州New money版图上最醒目的一个区域。

“你悄悄变美，然后惊艳所有人”，这句励志的话，用在番禺身上再合适不过。

01

产业升级、人才升级、商业升级

南CBD正式登上历史舞台

人是跟着产业走的。

优质产业扎堆的地方，一定是高端人才聚集的地方。产业升级给番禺带来了商业升级、人才升级、居住升级的机遇。

也正是在这两年，高端商业开始集中涌向番禺。

万博商务区（图片来自番禺发布）

例如新鸿基在广州南站就打造了大湾区第二座ICC，新世界地产在长隆第引进了广州二个K11。

央企华润置地更是豪掷197亿，在长隆摘得一块巨无霸地块，将打造一个建面约84.6万方的超级综合体，其中包括一座建面达30万方的万象系商业，相当于两个天河城。

紧接着，番禺区政府宣布，长隆万博商务区正式扩容，并首次以“广州南CBD”的名义向全球推介。‍‍

如此一来，“北有珠江新城、南有长隆万博”的双中心格局，呼之欲出。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是番禺前所未有的荣光，也是广州20年未有之大变局。

此时此刻，如何抢滩南CBD—长隆万博？已成为全城关注的议题。

要知道，扩容之后的南CBD，共有7.2平方公里，如果算上周边3公里半径的强势辐射区，会催生出一个约30km²的泛CBD区域。

在这么大一个区域买房置业，应该遵循什么原则呢？

02

当CBD迈入成熟期，宁静比繁华更值钱

首先问一个问题：是不是越靠近地标越值钱？

未必！

以珠江新城为例，如果放在10年前，我会认同这个观点。当一个CBD在发展之初，越靠近地标，配套就越多，繁华度就越高，房子自然越值钱。

但当一个CBD进入成熟期之后，CBD内部的置业逻辑就会发生变化：人们会越来越注重房子的生态属性与健康属性，安静的低密度房子会更值钱。

别忙着反驳，我们来举几个例子：

在纽约曼哈顿，最贵的房子并不在繁华的华尔街，而在中央公园旁。

在伦敦核心区，最知名的富人区不在金融城，而在海德公园旁；

在中国香港最繁华的港岛区，最贵的房子不在喧嚣的中环CBD，而在僻静的半山上。

在广州珠江新城，15年前最贵的房子在西区，因为西区繁华。但如今，珠城最贵的房子并不在东西塔这些地标旁，反而在没啥地标的东区，为啥呢？

因为珠江公园在东区，安静、纯粹、人少、不繁华。

所以，在一个CBD内部，繁华与宁静，哪个更值钱？

答案是：要看阶段。

在一个CBD出道之初，当然是繁华更值钱，当如果它像今天的珠城那样迈入成熟期后，宁静就更值钱了。

03

在CBD住久了，才明白低密生态的诱惑力

和樾府之后，“万博新霸主”诞生

今天的长隆万博，无疑还处在鲜衣怒马、初出茅庐不怕虎的亮相阶段。

所以，现阶段市场的目光基本都投注到地标地段。

然而，高手买房，则为之计深远，不能只看眼前。

要知道，一般人买房至少也要住个五到十年才会换，那么现在买房就不能只关心现在，还要关心五到十年之后市场逻辑的变迁。

如果把香港港岛区、广州珠江新城的的迭代史搬到万博长隆，答案便清晰可见——越秀·万博·瑞麓府，正是南CBD板块罕见的低密生态住区。

就在今天，项目正式从越秀·瑞麓府更名为越秀·万博·瑞麓府，宣誓与万博CBD同呼吸、共成长

从区位来看，越秀·万博·瑞麓府与万博CBD有着紧密的血肉联系。

项目旁边就是包含万象系商业的长隆超级地块，待林荫大道打通之后，通过这条大道可以直接走路到万博商圈，繁华就在咫尺之间

长隆片区林荫大道示意图 图源：广州番禺发布

与此同时，林荫大道又给项目制造了一个恰当的距离，这个距离既能保证与它与南CBD不脱节，也能享受闹中取静的静谧感。

项目的生态属性非常出众，紧邻约5平方公里的长隆生态旅游区，四周有山谷相邻，仿佛一颗被镶嵌在绿色森林里的明珠

越秀·万博·瑞麓府俯瞰效果图

5平方公里是什么概念？相当于20个珠江公园那么大，接近2个曼哈顿中央公园。这么大片的天然绿肺，放在全世界都足够大气。

项目旁边的长隆野生动物世界 图源：长隆野生动物世界官网

而且，整个小区建于坡地上，放眼望去，满目青翠、绿意延绵，引人舒适。你可能不相信，这个纯洋房社区容积率仅约1.6。

1.6是什么概念？据中指院数据显示，从2017年至今，容积率低于2的地块，广州中心四区+番禺仅公开出让4宗，稀缺性不言而喻。相比而言，那些靠商业、靠地标的小区，容积率基本都在4以上。

如果你在珠江新城的钢筋水泥中住久了，就会明白“低密生态”四个字的诱惑力有多大。

以下是越秀·万博·瑞麓府的示范区，大家感受一下它的生态气息

项目园林实拍图

蓝天白云、绿草茵茵，这样的沉浸感太治愈了。

整个小区只建了18栋住宅，除了第14栋为三梯三户，其余均为南向板式设计。比起塔楼，板楼非常“浪费”空间，但舒适度也大大提升。

少则近50米、宽则近100米的楼间距，将整个小区的舒展度进一步拉升。

瑞麓府项目大平层外立面效果图

项目产品直击改善客群内心深处，涵盖建面约126㎡-140㎡纯四房，户户朝南，空间舒展。

如此低密生态的产品，在市场上的反响如何？

克而瑞数据显示，从今年1月至5月，越秀·万博·瑞麓府共成交了141套，成交总额达8.9亿，在总价“550万-750万”这个改善型房源的总价区间，其成交量排名番禺第一、全市第三。

有人说，随着“万博霸主”——越秀·和樾府的销售逐渐进入尾声，越秀·万博·瑞麓府已成功拿过接力棒，成为“万博新霸主”。

04

南CBD将与珠江新城错位竞争

5到10年后，靠公园比靠地标更值钱

凭借低密生态的优势，越秀·万博·瑞麓府一举成为“万博新霸主”，这也让人对南CBD有了重新的认识：它完全可以与珠江新城错位竞争。

珠江新城在金融、贸易、会计、咨询、零售等现代服务业领域根深叶茂，不可动摇，但在科技创新、旅游悠闲、生态宜居等方面有先天不足。

作为南CBD的长隆万博，正好可以弥补珠江新城的不足。

图片来自番禺政府网

比如，长隆万博是希音、Temu、YY、虎牙等互联网巨头与独角兽的聚集地，科创氛围浓厚、New money气质显著。

感兴趣的朋友，可以看看我们这篇文章：《中国有四个APP风靡美国，其中两个在长隆万博》

再者，作为世界级旅游目的地的长隆，本身就有巨大的旅游休闲价值，又坐拥5平方公里的生态绿地，就像一个巨大的天然氧吧，静静地倚靠在南CBD旁，抚慰着后者躁动的脉搏。

图片来自长隆野生动物世界官网

所以，长隆万博被称之为“南CBD”，肯定是有东西的！它绝对不是珠江新城的复制版，而是一个可与珠江新城优势互补、精彩互动的强大对手。

简而言之，它是一个“文商旅产城”五位一体的新型CBD，住在这样的CBD板块，要充分认识到它的创新特色与生态特色。

从美国硅谷、北京中关村、深圳南山的发展历程来看，“科创”与“生态”从来都是一对高度关联的双生子，科技新贵们不爱霓虹闪烁的繁华区域，反而对低密生态的地方情有独钟。

在这个新的认知框架下，我们认为：5到10年后的南CBD，靠地标不如靠公园！

那么，当你押注南CBD时，知道什么是重点了吗？