蛋壳公寓破产的新闻想必大家应该记忆犹新，当时可谓刷爆了各大网站。大批租客刚交了上万的年付租金，晚上就被房东赶出了大门。而交了房租没有房子住还不是最惨的，还有很多租客还面临“租金贷”的问题，如果不及时还清，个人征信将会受到影响。

壳壳妹儿的一位同事也是那次事件的其中一位受害者，前脚刚交了一万多的年租金，后脚就看到了平台破产跑路的新闻，打服务热线基本占线，线下办公点也人去楼空，想维权都找不到人。

而房东也不好过，连续多月收不到房租，相当于每月都要面临数千元的损失，有的房东自己还要还房贷，两相冲击下，经济压力也很大。

说句题外话：

太多的例子告诉我们，租房千万要谨慎，尤其是涉世未深的年轻人，在租房时一定要选择真正稳固的大平台，或直接选择一手房东，直接与房东签订租房合约，就能避免平台破产的风险。

当然，不止是租房党要面临租约问题，我们在买房时，也可能会遇到一些带租约的房子！壳壳妹儿最近就连续遇到了三套带租约的房子，在出售时，因为房东的要求不同，涉及到了不同情况。

所以，遇到这种带租约的房子应该怎么处理呢？下面，壳壳妹儿就给各位购房者支支招，欲知详情，请往下拉！

顾名思义，就是签订了租赁合同的房子。在二手房交易中，经常会遇到这样的房子，房东与租客或者与/包租公司/租赁平台签了合同，但在租约还未到期时，又想把房子卖了，这种情况也叫做带租约售卖。

一般来说，买方办理完过户后续后，租约会有三种处理方式：

1.租约交接给买方，买方作为新房东继续出租该房屋，不用另寻租客；如果是租约快到期了，买方不想继续出租，就可以等租约到期后自主解约。

2.若是买方着急自住，而租约还有很长时间才会到期，这时候就要面临解除租赁合同的情况，一般来说，解除租赁合同都要支付一笔违约金，具体违约金的数额，要根据原合同的规定。当然，最关键的是在于具体由谁来支付这一笔违约金，这个就需要跟房东协商，如果房东着急卖房，或许会承担全部或一半违约金，但大部分情况下，都是由买方承担全部违约金。

值得注意的是，即使买方愿意出全部的违约金，也未必就能顺利买到房子。因为可能会出现一种特殊情况：租赁者优先购买。

根据《合同法》第230条规定：“出租者出卖承租房屋的，理应在未出卖时合理的有效限制时间内告知租赁者，租赁者拥有以相同条件优先购买的权利。”与最高人民法院对《民法通则》实施意见的第118条规定：“出租者出卖出租房屋，应预先三个月告知租赁者。租赁者在相同条件下，拥有优先购买权，出租者没有依照此规定出卖房屋的，租赁者可以请求人民法院判决该房屋买卖不具有效力。”

所以，如果房东没有提前告知租客，或者是租客也想买这个房子，那这个房子就可能会优先卖给租客！

那么，房东在卖房时，为避免出现租客优先购买而引发的一些纠纷，可以先做好三点：

1.房东在将房屋出租期间，在承租合同中和租赁者明确表示，假如售卖房屋，租赁者不再要求相同条件下的优先购买权。

2.承租合同中没有明确表示优先购买权问题，房东打算在租期未满期间售卖房屋时，让租赁者提供书面的放弃相同条件下优先购买权的申明。

3.承租合同中没有明确表示优先购买权问题，房东打算在租期内售卖房屋时，可在未进行售卖的三个月书面告知租赁者，租赁者超过期限没有回复的可以看作是其放弃。

当然，租客也不能随便使用优先购买权。根据法律规定，租客如果要买承租的房子，首先必须要在得到房主通知后15日内通过书面表示购买意向，如果超过这个期限不表态，则不能行使优先购买权。

使用了优先购买权，也不代表着之前的买卖双方合同失效，要通过租客和买方之间的竞价，看哪一方开出的条件更好。如果租客能够与买方的条件相同（包括房价、支付方式、付款期限等条件相同），则买卖双方事先的合同无效;如果买家的条件优于租客，则买卖双方事先的合同有效，房屋归买方。

另外，如果本来就没有租客，房东为了抬高房价“一房二卖”，编造所谓租客行使优先购买权而与买家解约，一旦被发现，就要按照买卖合同的约定，承担对买方的违约责任。

次承租人、也就是“二房东”的租客有优先购买权吗？

目前法律上对于次承租人是否有优先购买权并没有规定，但如果次承租人也想要享受优先购买权，首先要看第一承租人有没有征得原房东的同意，如果没有征得同意就转租，那次承租人是没有优先购买权的；若是征得同意后转租的，也要看次承租人是否是实际居住人，购房后是否是用于自住等条件，为了发挥物的高效用益以及稳定社会秩序，当出现租客购房优先购买权纠纷时，法院或许会判定次承租人也享受优先购买权。

不过，即使在买房过程中，没有租客跳出来“抢”房子，在买房时，还是应该注意三个关键问题：

1、核实租约的真实性

这个真的很重要了，租约的真实性决定了你后续是否能顺利收到剩余房租的问题，所以在签订购房合同之前，还要再三确认租约合同是否真实有效。

除了判断真实性外，还要看清楚租约到期时间、租金价格、房东承担什么责任、是否有押金等各种细节性问题，确保每一项都真实有效且具备法律效应，才能有效避免后续租约的各种问题。

2、看租客/平台是否靠谱

如果是房东自己跟租客签约的这种，就要注意租客的素质和守信问题，如果遇到了租期已到但租客仍坚持不搬走的，这时候就要注意维护自己的权益；如果是平台或者包租公司，就要了解一下包租公司是否有问题，包租公司是否靠谱，若是出现蛋壳类的跑路公司，到时候房东也会变成受害者。

3、拆除应该谁负责

一般来说，若租约是和平台或者包租公司签订的，都会涉及装修拆除的问题。大家都知道，包租公司或平台都会把清水房源简单装修一下，有的还会把客厅或餐厅做个隔间出来再租出去，这样的装修水准显然达不到居家自住的标准，买方自住前需自行拆除。

这个拆除费用，要看面积的大小，按照目前成都的价格标准一般在1-3万元/套不等，包含拆除费用、物业费、建渣清除费用等。若是小区品质很好，管理很严格的，建渣清除费用就较高，总的拆除费用可能会达到3-5万元/套。

所以拆除费用也要和房东提前协商好，究竟是谁来出，确定好后，最好将这一笔费用写进购房合同或者补充协议中，使其具备法律效应。