随着经济飞速发展，人民的生活水平得到了极大的改善，对生活环境的需求也越来越高，不少的朋友已经拥有了属于自己的房产，成为了小区业主。我们买了房产，往往同时会享受一些作为业主的其他权利，笔者结合办案经验，整合了大家最关心的几个问题，并就业主是否享有这些权利作出了如下分析。

一、小区的车位车库是否归业主

我国《物权法》第74条第2、3款规定为："建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"。根据司法实践和最高人民法院认为，规划车位、车库的原始所有权属于开发商，其主要依据在于开发商作为车位车库的建设者，投入了建设成本，并且车位和车库与房屋的关系不属于主物与从物的关系，业主购房时不一定必须购买车位车库，即车位和车库是相对独立的建筑物。但是，如果是占用了小区公共道路的车位或者车库，就属于业主共有，全体业主对这些车位车库拥有共有权，业主委员会可以代表业主行使权利，利用这些车位取得的收益也归全体业主共有。

同时，如果业主买本小区车位买不到，但小区车位却有非小区业主的人使用的情况时，业主该怎么办呢？我国《物权法》第74条第1款规定了车位、车库"应当首先满足业主的需要"。最高人民法院认为这属于强制性规定，如果开发商将车位、车库出售给业主以外的第三人的，车位车库需求没得到满足的业主可以请求宣告开发商出售行为无效，如果开发商违反该规定将车位、车库出租给业主以外的第三人的，车位车库没得到满足的业主可以请求宣告租赁合同终止。也就是说，开发商修建车库、车位后，如果业主有能力购买、出租，则应当首先出售、出租给业主，而不能高价卖给或租给第三人，即使第三人出价比业主高，也不能首先卖给或租给业主以外的第三人，此时，业主能够享有本小区车位车库的所有权或使用权。

二、"底楼花园"是否归底楼业主专有

在一些房屋买卖合同中，开发商与底楼业主约定"买一楼送花园"，这种情况下，底楼花园就真的归底楼住户专有了吗？我国《物权法》规定，建筑区划内的绿地一般归业主共有，除非是城镇公共绿地或明示属于个人的除外，对于"明示属于个人"怎样理解和适用，最高人民法院认为：第一，底楼花园售卖给个人前，必须已经获得了规划部门的窗前绿地专有使用权批准。第二，开发商出售获得了专有使用权的底楼花园时，已经通过广告等方式告知了其他业主这块绿地归底楼业主专有使用。只有满足这两个条件时，才可以认定为底楼业主对底楼花园有专有使用权。花园

三、小区广告费归是否归业主共有

我国《物权法》第72条规定了业主对共有部分产生的收益有共有权，小区的外墙、屋顶、过道、电梯等都应当属于业主共有，如果物业服务企业在这些设施上投放商业广告，（比如最常见的电梯广告），每年收获一笔不小的广告费，这笔收入按照法律规定就应当属于业主共有；再如小区建筑楼广告牌、屋顶广告，也和电梯广告性质相同，收益也应属于业主共有。

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四、楼顶平台是否归业主专有

关于楼顶平台属于个人专有还是共有的问题，法律争议较大，在此，最高人民法院认为，同时满足以下三个条件的，才能认定楼顶平台归顶楼业主专有：第一，建筑规划上要有明确的楼顶平台的规划，如果没有平台的规划，那么这时楼顶的平台建筑就是违法建筑；第二，如果在规划中，楼顶平台只能通过顶楼业主的房屋才能进入楼顶平台，则能认定该平台属于顶楼业主的专有部分；如果在规划上，通过公共通道也能到达顶楼平台，那么可以认定该楼顶平台属于业主共有；第三，开发商销售房屋时，已经按照建筑规划将楼顶平台列入了顶楼房屋销售合同中一并销售。如果不能同时满足以上三个条件，楼顶平台则应当归整栋楼的业主共有。

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