8小时的密集烧脑，15个优秀项目的智力厮杀，约50位评委的激烈讨论……2018年6月27日，第二届瑞智杯吹响冲刺号角，中国房地产最前沿的大数据创新烽火在秋实楼报告厅点燃。这是一场中国房地产最强大脑的尖端比拼，最终各奖项名至实归。

作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞基于风云变幻的市场形势、当下客户的痛点，以“提升内部专业度、打造产品创新度、升级客户满意度”为目标，于2017年举办了第一届“瑞智杯”创新大赛，发掘了一批优秀创新课题。其中的场景化大屏、栅格应用、易地库等获奖项目，在一年时间里，从崭露头角到大放异彩，从概念到成形产品在全国各房企落地，体现了克而瑞超强的执行力和团队协作力，也让今年的第二届瑞智杯备受期待。

早在4月份，易居克而瑞的各大创新先锋就都收到了本次创新大赛“挑战最强王者”的英雄帖。虽然从报名到大赛只有2个月时间，但各团队都早已摩拳擦掌，准备时间长达半年甚至一年。大赛共收集到30余个参赛项目提案，初步筛选后有15个项目入围。

从下而上的创新频频发力，让本届瑞智杯有了全新的看点。各创新团队针对行业数据、客户数据，以及新获取的跨行业数据进行应用挖掘，从而在传统房地产领域形成了新的研究方向。其中，既包括成型产品；也有针对客户数据、地产投资的新算法；还有基于已做成的系统化底层数据，结合新的算法，形成的新应用场景。

请提神醒脑，共同见证本届瑞智杯的创新脑洞！

比起去年，2018的第二届瑞智杯，大家参与的热情更高，参赛项目翻番，我们不得不忍痛进行一轮初选。今年的参赛内容更多是以投资为核心的产品升级，甚至以彼此为依托形成创新的内循环，这样的思考很有价值。

通过去年和今年上半年的创新发力，克而瑞下半年产品的核心转型方向已经很清楚：

1.以投策为核心的产品转型：方向一是标准产品的扩容，方向二是基于现有投策的迭代式创新。

2.客户数据应用，即包括在文旅、景区、休闲、养老等细分类别的项目上的应用，也包括在区域和城市客户数据上的应用。

3.租赁型产品，如城市租赁客户地图。

所有的这些创新，都是在基于城市当地需求的基础上展开，从而实现尽快落地。希望这些产品出来后能为克而瑞的2019年打好基础。

张燕

易居企业集团执行总裁

兼克而瑞总裁

01

系统的壳，资源的心

演讲者：王新科 创新事业部

参赛项目：城市定位系统

现在大部分开发企业每年土地评估量超过1000多个，有的甚至达到2000个，需要及时快捷得到决策报告。此系统就是基于企业的核心痛点，解决如何批量规模化、自动化的实现定位报告的需求。

要批量解决定位报告的内容，我们需要标准化：客户报告有一定的模块，我们解析出来就能实现标准化；自动化：保证批量输出；模型化：城市地位、地块解析，一次性输出结果；载体化：根据不同的客群分成PC端、决策大屏、移动端。这是一个类AI的系统。

基于客户的报告需求我们把定位报告分成城市模㭈，地块模㭈、客户模㭈、产品模㭈。把各种各功能项根据企业擅长的定位方式输出做好，勾选模块，快速输出。

比如在客户模㭈，我们做好一个模型收集客户数据，开发商可根据客户结论。地块方面让企业了解板块交通情况，其它配套情况，地块所在3公里之内的情况用栅格图输出，最后输出决策大屏。

输出的报告包括10个结论：包括城市政策环境、城市市场情况、板块评分、地块类型、地块指标、板块竞品、主力客群、建议产品类型、对货值进行预测、对物业进行建议、户配等。快速导出到PPT或者Excel，真正达到一键定位报告。整个报告最核心的问题是：输出的不仅是数据，还有结论，背后依靠的是模型和算法。

02

城市新单元的快速发掘

演讲者：王新科 创新事业部

参赛项目：城市栅格系统

城市栅格系统是面对开发企业在投资下沉过程中对城市板块认知不足或认知偏差，利用POI数据和多种非行业大数据，将地理空间中离散分布的各非行业数据信息指标及其所包含的信息属性进行标准化空间聚合，将数据落入到精细到1km×1km甚至更精细的地图栅格中叠加形成城市发展栅格图，使得城市研究指向性结论更有说服力。

栅格系统的意义在于让城市形成一种新的单元，这个单元可以整合很多类的、大量的数据，尤其是投资下沉后的微观的量价数据、企业数据、商业数据等等，因为单一维度形成的结论输出可能会产生误差，但一旦有三十个甚至五十个指标和维度，输出误差会很小。

经过一年多的积累，今天栅格系统最新的主要应用场景包括城市对比、热区挖掘、土地评估和租金定位等等。

城市对比方面，将每个栅格落入30几个数据，得出每个格子的得分以及占比。例如，对盐城一个县城进行栅格评分，可以将城市能级与盐城市区的某板块进行比较，解决陌生城市的数据缺失问题。

热区挖掘方面，选取高价值板块。通过栅格系统可以快速得知哪个板块能级最高，得出城市中的不连续面，帮助企业找到潜力板块。

土地评估方面，可快通过1-3公里区域内的量化数据，做价格拟合，比如用历史地价推出模拟低价，快速输出，解决了以前市场比较法的弊端。

对于开发企业而言，栅格系统的亮点在“灵活自主、指标可调、自定义”，数据的相应增加和减少可以快速提供给开发商做结果对比和输出。通过实践，我们发现通过非行业数据栅格化得出的结论，与传统行业数据所得出的基本接近，且栅格排序更市场化，通过海量数据AI快速处理，输出更为快速，并且体系和数据都可以实现快速更新。此外还可以实现城市快速复制、批量下沉；所有指标都可以升级，模型可以根据需求实现自定义。

03

机器学习算法与产品功能在土地研究方面的双革新

演讲者：吕鑫淼 技术中心

参赛项目：CRIC土地库升级创新v2.0

“未来已来，只是分布不均”，商业智能BI从1996年提出到现在20多年发展，核心就是企业基于数据做企业决策：第一个十年是在扩充数据量，也正是我们克而瑞累积基础数据的时候；第二个十年是在解析分析数据，此时非常依赖专业经验、分析师的价值，有经验和没有经验的分析师对同一份数据的解读完全不同；第三阶段也就是目前已经发展到机器能够通过现有数据对未来进行判断，数据深度挖掘给企业提供趋势判断。

在环境变化的背景下客户对我们提出了新的要求，开发商要求数据更新快、分析客观，判断快，给出的模型要适合他们，使我们不断被挑战。

因此我们对土地库的升级并不是表面上的创新，要真正做到算法内核的革新，并且结合产品功能设计，提高服务的时效性，降低对人、天、时的依赖。

整个系统从模型、策略、算法、数据库四个方面迭代更新。我们给出的分析实际上是回答甲方问题，总结出三种算法针对开发商的三类问题：决策树解决因果问题；聚类算法解决归类问题；KNN算法帮助行为判断。大部分的业务场景都可以被此三种算法满足。

我们的传统土地库模块非常多，分析步骤也较为繁复。因此基于目前土地现状，土地库2.0实现了一些核心更新，以做减法为主，只保留4个模块。其中核心迭代模㭈为地图编辑，把报告分成三个模块：选取分析城市、城市指标、选择可视化效果。最后生成的报告，分析师课继续给与分析注解，最后生成PPT，还可以持续更新。

CRIC土地库升级创新v2.0是综合性的土地库，以土地为主交叉结合其他数据；制作报告时间缩短，生成自定义模板，每次打开自动实时更新，最终，真正实现数据挖掘对未来趋势判断的价值。

04

线下报告线上定制，服务高效化

演讲者：莫端 福建区域厦门机构

参赛项目：线下报告实现线上定制化及自定义生成研究

这项研究的主题是基于克而瑞的基层研究工作而提出。厦门机构在工作中发现，2018年1-5月他们共完成线下报告400份，包括常规的周报月报和定制化报告，尤其是定制化需求不断涌现，内容多样化也渐成趋势，因为开发企业现在不仅关注主要城市，同时也在下沉到外围区县。与此同时，基层研究工作者还要承担市场研究、土地研究、前期定位、线下研究等一系列工作。

那么如何在人手有限的前提下，解放时间、及时满足开发企业更多需求？如何让应接不暇转变为游刃有余？

厦门机构认为首先要解决两个问题，一是在数据重复梳理、图表制作和更新、报告模板调整这三大因素中花费了大量时间；二是克而瑞拥有的三大数据集成和功能系统虽然得到客户高度认可，但线下服务仍然停留在传统的操作方式。为了解决这两个问题，厦门机构的研究目标是做出三大改变：第一，改变线下服务只能在线下完成的工作模式；第二，改变数据只能提供数据查询导出的功能；第三，改变三大系统分散独立的现状，实现互通嫁接。

那么，如何实现常规与定制类报告的兼容？如何让定制报告也能自动生成？

厦门机构的提出的方法是利用CRIC现有数据系统，将模块内容碎片化，实现模块自由结合；对图表数据系统完成嫁接，实现图表自动生成；最终做到报告模版线上定制和编辑、报告图表线上自动生成、报告线上浏览和下载，报告线上分享和追溯。所有工作都可以在线上进行，通过数据嫁接，直接呈现在报告中，减少人工劳动。

将线下报告线上化并实现内容定制后，不仅可以简化数据操作，找回浪费的时间，线上报告中呈现的内容在线上系统中得得到呈现，还可以实现更多咨询服务，应用到更多更广的报告中去。厦门机构表示，希望通过这项研究，未来能实现一种线上网络内部分享、外部发送的模式，因为只有做到这样，所有的报告才能体现更多价值。

05

风口上的精准落子

演讲者：林维 重庆机构

参赛项目：大数据长租公寓选址应用

在经济策略、业务运营、服务水平趋于成熟和统一时，是什么影响着企业的经营业绩？位置很重要！靠人工、互联网、靠物业条件来拓客都是比较低效和不科学的，也不能及时了解客户需求。

运用大数据选址优势有：量化客户需求点，和城市区域发展相结合，进行半径划分，落到适合布局的区域。

这个算法可通过三步进行应用：首先从客户需求点进行描摹，从客户不同消费生活场景进行描摹。从薪酬水准，生活设施，把生活要素下沉为二、三级指标，进行进一步细分。最后用三级更加细腻精准的数据取得更准确的需求点位。

然后，将落实的数据翻译成为地理语言，应用了栅格图，把需求落位到城市的点位，根据不同要素来拟合出客群的需求点，然后会看到整体的选址。

最后，进行修正，结合区域内不同房源确定选址，结合现有的租金、租售比等，筛选出潜力入住的区域。

应用大数据进行长租公寓选址解决了以下的问题：根据区域行业分布及收入情况，拟合长租公寓的潜在客群结构，解决了客户画像不清晰的问题；根据生活消费场所的聚合，解决了客户生活便利度及生活场景不明确的问题，精准找到客户和其所在地；根据不同客户分类，叠加权重及修正体系，解决了客户需求点不明确的问题；结合客群结构、客群需求及物业条件和各种线下条件，指导企业选址，解决了选址单一化的问题，是可以落地化的一种方式。

融合各种跨行业数据，结合我们现有的数据库，运用这种算法来选址，今天我们可以做长租公寓，以后可能是城市更新、客户流向等各种方面的应用。目前这样的算法可以为成熟开发企业、长租公寓运营商这两类客户，提供科学、可落地的服务。

06

最大化利用数据库，颠覆传统工作场景

演讲者：王新科 创新事业部

参赛项目：CBDP的初步不成熟思考

CBDP是一项线上报告导出的工具研究。BDP即导出工具，CBDP即基于克而瑞的工作衍生出的BDP。它力求一种工作方式或场景的突破。创新事业部认为，这也正是对于克而瑞目前的研究工作而言真正需要突破的。

这项研究基于这样几个问题：不管是克而瑞自己的研究者还是客户，CRIC数据库每天都在被使用，但是我们的使用逻辑是什么？数据库的价值是数据本身还是背后的输出逻辑？收集、查询、填写、研究、交付、更新，这是克而瑞研究者写报告的传统路径。梳理这个过程，创新事业部发现一个核心问题：在传统工作中，数据库系统的参与度不足，可能最大就是在“查询”环节中。如果传统数据库的介入度能够更高，是否能够帮助我们的客户提高占有率？我们的数据库是否能够渗透到更多用户中去？

怎么介入？——创新事业部提出一个反向思维：研究报告的三大要素是文字、图片和数据图表，那么能不能将数据库的数据转变成一种模块化的插件？即让数据不止是数据，而是成为系统中的一个功能模块，并在后期利用时能使用这些模块。不管是行业数据还是非行业数据，比如租金数据、电影院数据，其实都可以变成一个个小的数据模块插入到报告中去。这样就可以把原有的传统的报告，转变成一个个自带数据模块的报告或可视化页面。研究者可以不再只依靠传统的office软件而是能更多利用CRIC数据库。

可以看出，这种使用场景的源头仍然是CRIC数据库，只是它的参与度得到了提高。这个场景将包括三个步骤：搭建模版，植入数据，动态更新。数据库可以全程参与这三个步骤，而不只是参与其种一两个环节。

它的基本定位是把数据库变成工作平台，打开这个平台之后可以看到预置的报告页面，在报告中可以插入各种小的模块，文字和图片可以相对固定，但数据模块可以实时更新，任何时间节点打开这个报告都能看到最新的数据。这也是这种工作场景相对聚焦的一大功能——自动动态更新，而不是依靠人工更新，以此实现工作方式或场景的颠覆。

以后，PPT会淘汰吗？完全有可能。

07

把线下选配装标过程搬到线上

演讲人：彭丽谦 筑想

参赛项目：住宅项目精装修选装平台的研发和思考

研发之初，通过前期市场调研，我们看到精装领域的诸多痛点，比如不同区域公司需求的差异性；决策效率需进一步提高，设计成本、营销条线频频出现矛盾。此外也结合限购政策下如何实现装标，以及过去好的经验没有得到积累和共享等一些问题。

我们推出了基于数学算法的产品线标准化研发成果，建立住宅项目精装修选装平台，针对合作项目2017-2018年的目标梳理了4条产品线，进行成本测算，最终希望线下选装过程转移线上。线上选装，效果预览，异地审批，快速落地。

基于收集的项目数据我们总结了4大装修风格、4大装修档次、6个面积段区间、11个空间模㭈、10个精装模㭈研发的平台在输入相应的面积段后，可快速输出设计方案、成本数据等。

这款产品的有两大创新点：首先，产品轻量化，通过效果控制、部品控制、成本控制，三维联动实现可视化。其次，算法模型背后是设计数据、部品数据、成本数据整合，基于实时快速的反馈拟出决策方案，一键导出精装方案。通过平台可以快速地给予集团备案和审批，并给予手机移动端更人性化的解读。

以后，系统还会新增工艺工法数据库，可以与AI进行衔接，包括可视效果等。这是地产界第一款定制研发的基于住宅精装标准化设计应用领域的新产品。此工作平台一方在PC端，一方在移动端，简单操作，快速导出。

08

城市租赁地图，直击租赁市场痛点

演讲者：谭尧 武汉机构

参赛项目：城市租赁地图

CRIC投资决策系统本身就是一个生态系统，它的可能性是可以被无限延伸的，而城市租赁地图就是投资决策系统的使用场景延伸，是地块发现模块的多元价值深化方向探索。如果把产业人群数据接入进来，是不是可以得到一个城市创服人群地图？如果把城市存量数据接入进来并进一步立体化，把租赁人群做一个具体化描述也是完全有可能的。

毫无疑问，租赁市场是未来的大趋势。以武汉市场为例，根据测算，未来几年武汉租赁市场的发展空间缺口会非常大，这意味着开发企业机会很多，压力也会非常大。

而租赁市场有三个痛点：租户在哪里？租金是多少？房源在哪里？武汉机构希望用城市租赁地图来解决这些痛点，因此它是一个致力于解决实际问题的接地气式创新。基于现状+控规下的城市空间单元化这一母体之上，插上不同的“吸管”，就可以得到不同层级的地图，包括租户地图、房源地图、租金地图。

租户地图：可以从末端切分租赁客群信息，通过产业分布进行地缘落位和连通。

房源地图：信息来源于武汉机构的底层信息搭建，将已建成存量物业和未建成房源的信息分为几个大类，拆分成不同的结构，提供给开发企业做出不同选择。

租金地图：扒取租赁大数据不难，但如何清洗比较困难，未来一定会有技术路径来解决如何将地段之外的影响因素量化的问题。

未来投资决策系统中的任一地块都可以嫁接到租赁，都可以有类似的使用路径，一键导出租赁的可研报告。分析结果的呈现逻辑是通过区域聚合分析，从就业、通勤、配套三个维度，帮助开发企业进行区域进入价值判断、项目定位和目标客群精准捕捉。

对于不同主体需求，租赁地图会有不同的机会。武汉机构认为，参与长租公寓的不仅是开发企业，还有政府和租房者在这一块的信息肯定也是缺失的，克而瑞作为第三方研究者可以帮助政府在这一领域推进，甚至可以做一个对C端展示的产品。

09

更灵动更精准的商业板块新边界

演讲者：王伟 重庆机构

参赛项目：基于人群商业需求的板块重构（泰森多边形应用）

现行规则下，客户板块划分等同于房地产板块划分。但是在传统的板块划分中，用经验、行业等办法，面对人为移动半径时，许多问题是解决不了的。比如，基于地理的固化板块内的地产数据应用，忽略了客户数据的主观能动性和灵活性；非最优客研半径下，供需信息不对称，无法实现资源最优配置；板块内个体行为半径和需求特征的研究被框定在单单基于地理关联或固定半径的区域。

商业辐射半径会重构，客户会演变，业态也会变化。而利用泰森多边形算法，可于人群商业需求进行板块重构。它的逻辑是基于单一配套对客群可支撑的最大辐射距离，构建出新的板块，即把配套作为原点，把人可到达的最大距离边界作为格子，完成基于消费者商业需求的板块重建。

泰森多边形是通过：获取数据，通过大众点评的信息单一要素数据来获取商业店铺名单，通过POI百度地图坐标拾取系统来获取店铺经纬度坐标；Arcgis数据处理出图，生成泰森多边形；Buffer修正，通过做配套点400米半径（步行15min）缓冲圈，叠加步行可达性因素，在板块划分中可进行多边形合并修正；落位城市地图，将POI点和修正后的板块与城市地图叠加，根据地理限制条件进行二轮修正，结合城市地图信息最终确定版块位置属性等要素。

不规则多边形的难点是难以叠加，因此可以选择交集或并集——在配套较好的核心区域做交集，在配套情况较差的非核心区域做并集。

目前这个算法可应用于：

前期定位阶段——优化配套辐射半径。传统方式下往往就是看地块3KM半径内是否含一些基础设施，以及半径内配套与人口的匹配度，而我们可以做把更多品类的商业数据添加进去，来判定客户对不同商业品类的需求和不同商业品类的辐射半径各自有多大。

还可应用于商业投资布局建议，在确定开发地块所在板块后，将泰森多边形结合地产数据，包括商业配套量和人口容量属性匹配度等，可以帮助开放企业选址、布局商业点，弥补板块配套空白，成为新的板块引力中心。

10

蜂巢城市，让数据真正服务于工作

演讲者：佟闯 筑想

参赛项目：蜂巢城市投开支持系统

针对开发企业勾地汇报文本制作周期长、版本不一、部门协同费时费力等痛点，筑想和投开合作开发了这一项目。蜂巢城市是指在区域规划中通过注入核心产业，衍生出相关配套产业，并为聚集于此工作的人们提供生活及消费设施，产城一体互相融合。物业、金融、文化、健康、旅游等产业被称为“五大蜂巢”。

该系统产品逻辑是用五大蜂巢匹配IP资源，通过信息设置、选择参考项目、模块配置，通过对区域品牌系列等指标的筛选，关联对应品牌并输入参数设置，形成标准化模块化的文本，一键导出PPT勾地文本。在系统中，可以匹配任意产业和IP资源、品牌，匹配完品牌之后，还可以在这个品牌之下继续匹配设计、景观、室内等等资源，平台里的资源可以不断迭代。

该系统旨在帮助开发企业整合各类数据，实现数据可视化，实现海量数据秒级响应，加快部门之间的协同。

11

未来地块可研的全面升级

演讲人：李雪梅 广州区域

参赛项目：关于地块价值标准化的初步思考

许多城市房企都在加速城市布局，加快拿地，每个城市房企每年可达到百余宗地可研，且现在主要面对的是陌生的三四线城市，数据基础差，人员了解少，主观判断多。

同时，土地可研的行业竞争激烈，开发商、代理公司、咨询公司都在做，单价产能低（个别企业预算仅2万/宗），人天成本高（每份报告耗时1-2周），无法满足开发商快速拿地的要求，且市场上多是针对单一地块进行研究，没有地块之间的类比，无法满足企业在批量土地中快速决断的要求。

我们研究的愿景在于：通过土地快速初判的工具提升时效性，降低人工成本；可以定量化，减少主观判断干扰，客观判定地块价值；有对比性，从单地块发展到多地块类比价值。

我们提出了三个创新点：

延用栅格化进行地块价值评分，确定指标并量化，通过熵值法来权重，计算指标离散度，通过加权获得土地综合得分；

地块价格预判，这是开发商比较关心的，我们同样用栅格化给指标赋值，用多元回归法计算房价和地块关系，得出房价预测，减去利润就可以得出合理地价；此外，考虑到近年土地市场竞争异常激烈，我们还可以根据最近一年土地成交情况，同样运用多元回归法分析实际成交地价与地块因素的关系，预测本次出让的实际地价。通过合理地价和预测地价，辅助企业拿地决策。

移动端的应用，希望研发APP，对于预调人员可以实时获取地块周边地价信息。最终希望以热力图和雷达图来实时显示以上三个创新的内容，之后能够一键生成报告。一旦实现技术支持模型开发，就可以马上落地执行。

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数据营销系统V4.0，五大迭代满足客户需求升级

演讲者：满丽 销售中心

参赛项目：数据营销系统V4.0

经过两年时间，CRIC数据营销系统从1.0迭代到了现在的4.0版本，是一个已经落地的产品。4.0版本的研发，一方面是因为目前市场下，开发企业对营销费用管控日渐严格，另一方面开发企业需求也更加多样，不仅需要了解自己的项目，也需要了解竞品，而原本的营销产品已经无法满足这些需求。

4.0版本在创新上有五大亮点：

①获取数据的途径从之前的MAC码迭代成了IMEI码，因为IMEI作为唯一性识别号，没有虚拟性，大大降低了数据的清理难度，形成的客户画像也更加丰富，现已经普及到85个城市。

②标签升级至96个，比前版本更加丰富。比如地理位置标签，目前已经积累至1500万个POI。

③增加了竞品研究。开盘之前了解竞品状况非常重要，4.0版本新增的竞品研究，其应用价值在于能够判断客户层级是否一致，实现更加精准高效地拓客，同时根据竞品画像优化本案推案信息和价格策略。

④增加了区域研究，包括区域购房者偏好分析和购房人群分析。区域研究可以广泛应用于城市进入、项目定位、土地研究、产品设计&定位和营销阶段。

⑤优化了H5页面，将先前版本的静态展示型页面迭代为现在的交互式展示页面，文案内容通过互动形式更加突出了本案的优惠和溢价点，并且相比原先的只采集报名来电信息，增加了意向户型查看。

数据营销系统4.0的价值主要体现在住宅项目案场应用，毕竟开发企业最终目的还是把房子卖掉。对于每个项目的营销总，在策略阶段，数据营销系统4.0可以更好地帮助项目进行推广暖场活动、竞品调研、项目推广广告投放和客户拓展等；在销售阶段，4.0版本可以应用于项目讲解、参观样板间、深入谈判、客户逼定等环节，在客户接触期打赢和客户的心理战。

通过4.0版本服务客户，可以实现有效来电直达案场，品控更加严格；客户画像完整呈现，更加丰富精准；结案报告线下输出，更加详实客观；竞品人群及时掌握，知己知彼；区域人群全面透视，助力研判。

13

大数据神预判，降土地成本

演讲人：袁珑月 城市投资部

参赛项目：瑞企库——企业投资出价能力透视模拟

基于重庆的背景，在地价高企、销售端又被限价的当下，企业的利润已经归零甚至出现负数，所以如果能够在拿地阶段就节流，促进联合拿地、底价成交，就能有效降低土地成本。

瑞企库是一个已经运用成熟，基于克而瑞传统行业数据的一个新算法，解决的核心问题是投资，针对单一目标地块，在知道哪些企业有意参拍后，算出每家企业大致的出价能力，从而帮助企业更好地争取授权价，并判断是否存在联合拿地的可能性，来降低溢价。

提前了解意向企业的各项指标推测各种拿地可能性。

瑞企库设置了五项指标：

企业资金充裕度：根据开发企业的投资数据和销售数据，来判断它在当月的可支配资金；

拿地激进度：根据企业参拍记录来算溢价和轮次接受度；

拿地迫切度：一看集团给城市公司设定的投资销售指标，二看该公司在城市的可售货值和去化周期，和平均线上的其他企业进行比较；

融资偿债能力：监控了近30家企业，从企业年报或半年报中看其负债度，从而判断是否有拿地的能力；

战略匹配度：先根据企业项目和投资地图，判断企业在城市的战略方向，再根据企业的低价和高价项目的货值分配，预判其更可能会在哪个档位出手。

基于以上拿地综合评级前几位的企业，就可以促进他们进行联合拿地，减少各家的出价轮次，共同降成本。

重庆机构把瑞企库融入产品包，针对不同企业提供不同服务，针对新进企业，提供信息，带入CRIC投资决策系统的土地发现模块，提高企业对城市和土地存量分布的认知，实时了解土地市场动向；针对人手较紧张的中小型企业，带入CRIC投资决策系统中的板块筛选模块，快速发现未供地块，使土地信息前置，节约人力成本；针对深耕型企业，主要提供企业出价能力的服务，促进联合拿地，同时也带入CRIC投资决策系统帮助其找到优质地块。

根据不同需求，瑞企库可推出四个服务包。目前已签约7家。

14

“田间地头”的投资决策工具

演讲者：闫涛 产业数据应用1部

参赛项目：在线土地评估定制小程序

在线土地评估定制小程序的诞生依托于西部（四川）。信息梳理不畅通的背景下，研发团队跑遍四川16个城市，发现很多时候土地评估是一堵跨不过的墙。“若无某种大胆放肆的猜想，一般是不可能有知识的进展的。”受爱因斯坦名言的启发，产业数据应用1部研发团队选择绕过去。

研发团队从一开始就坚持两个原则：第一要傻瓜功能，第二移动第一，一切去繁就简，让投策口的人随时能用。而微信小程序这个载体很符合要求，所以最终选择将这个产品在小程序上落地，目前已经在等待平台审核阶段。上线后的在线土地评估小程序，可以快速覆盖四川省内各级城市（县级市），具备高度智能化，通过独有的算法支持系统后台自动测算，成为弥补市场空白的土地评估常用工具。

进入小程序首页就可以直观地看到页面全景：市场动态一目了然，住宅商业办公随心查看，政策动态联动播出。所有动态内容完全自定义。随着点击相应的板块，可以马上查到在其他渠道查不到的数据，而且数据可以高度自动化。

进入估算页面，首先进行城市定位选择，点击地图工具后，可直接定位土地位置，也可进行地址搜索。根据土地基础条件，用户可以自行填写并进行变量选择，小程序直接显示估算结果，用户可以快速导出还可立刻进入对比功能，查看动态指标条件下的两两对比结果，对比结果全屏呈现相关数据。选择不同估算条件变量会得出会出不同结论。全部测算结果会进入个人中心，使用者可以通过图片、存储等不同方式将土地估值信息在报告、汇报文件中展示。

这个小程序目前解决的主要是投资下沉到地级市后，帮助投策口在田间地头随时测算、报告一键输出、及时汇报。它现在还是个“宝宝”，未来的发展会有很多空间。其未来发展预期，是在最短时间内形成大区甚至全国覆盖；测算结论结合地图可任意导出；数据可详细查询；操作方便结论清晰；甚至可以在后台经过一定时间的数据梳理，形成四川的土地热点图；及时方便的数据，也可以突破原有客户能级限制，涵盖客户内部所有人员，从市场人员到公司经理均可使用小程序。

15

揭露板块不为人知的面

演讲人：倪夏冬 城市投资部

参赛项目：多数据源对板块的重新解读

首先我们要挑战下城市等高线，我们对其进行了升华——房价波动涟漪效应。比如我们从房价板块度，等高图圈层图，看杭州房价波动情况，通过杭州房价三维立体剖面图，会得到意想不到的效果，分别从四个方面探讨最房价敏感板块，由此得出会有一个率先波动的板块。

我们创新逻辑假设，一手房存在领先定价原则，其价格波动是一个“环圈模型”，我们做的是寻找影响因子，设定空间权重，运用了空间面板计量经济模型以及灰色神经网络模型，通过变量设置：2个变量大类、6个小类。通过我们的灰色神经网络模型，导入过去数据，输出数据则为房价。在导入2010-2017年的数据后，从模型输出的数据和实际数据误差很小，由此我们认为灰色神经网络模型可以预测未来。

然后是这次的主题：多数据源对板块的重新解读。导入的房地产以外数据，包括轨交数据、手机数据、Mobike数据、出租数据来判断人口特征，判断板块特征、成熟度、商业度等。解读主要依靠信息获取的渠道。

举例来说，通过监测2015-2017年11号线在上海嘉定区几个站点的进站人数对比，从而得出老城区人口逐渐增加，趋向生活化的结论；通过嘉定主城板块进出站人口分析，可以看到和中心地区的关联度等等。而出租数据则可以判断租房者主要到达区域还是分布在嘉定新老城。手机数据则可以确定居住通勤方向。

通过多数据元对板块的重新解读，可以在没有运用房地产数据的情况下，了解板块城市特征画像变化趋势，洞察区域的人群流动方向，了解区域与主城的紧密程度，了解板块职业居住关系和商业活力。

此外，还可加入更多维度画图。目前经纬度画图的很多，如果加入时间维度，那么我们的三维图会更加丰富。

获奖

今年的瑞智杯，除了参赛项目翻番，奖金也翻番！下面是公布奖项时间，恭喜各位获奖的创新先锋！

获奖名单

张燕总最后公布了一个彩蛋，下半年，克而瑞将前往以色列开启创新之旅~期待克而瑞最强大脑们继续学习，明年瑞智杯再战！

作者 | 《CRIC地产观察》葛瑶 李颖 黄莹 罗克娜

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