承租人违约弃租，出租人有及时减损义务吗？丨案例参考册

上观新闻 07-07 846

前言：

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某商业管理公司诉

某文化传媒公司上海分公司、

某文化传媒总公司

房屋租赁合同纠纷案

关键词

房屋租赁合同 / 减损义务 / 承租人违约 / 及时收回房屋/违约责任

裁判要旨

当承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋的，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，以发挥资源的社会效益、效率的最大化。

对出租人的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析，既注重时效性又注重可行性。出租人长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。

案例解读

王晓梅北京大学法律硕士，上海市第二中级人民法院审判团队负责人，三级高级法官。承办的案件先后获评全国法院系统优秀案例分析二等奖、优秀奖，入选中国法院年度案例、上海法院“四个一百”精品案例、优秀裁判文书、示范庭审等。曾获上海法院个人二等功等荣誉。

基本案情

2018年，原告某商业管理公司（甲方）将房屋出租给被告某文化传媒公司上海分公司（乙方）。双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金以及在合同终止后承租人逾期交还房屋出租人可自行收回等事项。

2018年11月1日双方交接房屋，某文化传媒公司上海分公司随后进行装修。

期间，因某文化传媒公司上海分公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业管理公司催讨未果后于2019年1月下旬对系争房屋采取停电措施，装修队遂撤场。

某商业管理公司于2019年1月31日发函告知于当日解除合同并于当日送达。该解除函再次用加黑字体告知如某文化传媒公司上海分公司不按期交还房屋，某商业管理公司有权对房屋内物品自行处置。

此后某商业管理公司提起诉讼，请求判令《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，某文化传媒公司上海分公司、某文化传媒总公司按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至2019年11月的房屋占有使用费及管理费；支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；支付逾期付款滞纳金。

裁判结果

裁判思路

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附：案例全文

案例撰写人

卢薇薇、王晓梅

案情介绍

2018年，原告某商业管理公司（甲方）与某文化传媒公司上海分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市***路***弄*号*幢之某国际中心*座*层*单元（以下简称系争房屋）租赁给乙方。

双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金等事项。乙方逾期支付租金、管理费等超过30天的，甲方有权以书面方式解除合同，甲方有权没收租赁保证金用以冲抵违约金。乙方应于租赁合同终止之日起5日内，将房屋恢复原状交还甲方。乙方违约的，无论何种原因，交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用使用费，直至交还完成。乙方交还期限届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权选择采用下述方法之一收回租赁房屋，因此而产生的费用均由乙方承担，且甲方有权追偿。

双方于2018年11月1日交接房屋，某文化传媒公司上海分公司随后进行装修。期间，因某文化传媒公司上海分公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业管理公司催讨未果后于2019年1月31日发函告知于当日解除合同。该解除函于当日送达某文化传媒公司上海分公司，其中用加黑字体告知对方应于5日内交还房屋，交还期限届满后，尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为某文化传媒公司上海分公司放弃了遗留物品的所有权，某商业管理公司有权自行予以处置，由此产生的处置费用，均由某文化传媒公司上海分公司承担。

2019年4月，某商业管理公司提起诉讼，请求判令：

1.租赁合同于2019年1月31日解除；

2.某文化传媒公司上海分公司与某文化传媒总公司共同支付此前欠付的租金、管理费；

3.某文化传媒公司上海分公司与某文化传媒总公司按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至实际迁出之日止的房屋占有使用费；

4.某文化传媒公司上海分公司与某文化传媒总公司支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；

5.某文化传媒公司上海分公司与某文化传媒总公司支付逾期付款滞纳金。

裁判结果

上海市第二中级人民法院判决合同于2019年1月31日解除，并判决某文化传媒公司上海分公司支付2019年1月的租金及使用费，并支付2019年2月的房屋占有使用费（参照租金、管理费标准）95,314.63元，支付相当于四个月租金、管理费之和的违约金，租赁保证金冲抵后为306,593.75元，某文化传媒总公司承担补充付款责任。

裁判理由

法院生效裁判认为：根据本案中各方当事人的诉辩称，对系因某文化传媒公司上海分公司逾期支付租赁保证金、租金等以致《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除均无异议。本案的主要争议焦点为：一、某商业管理公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的减损义务？二、何时为某商业管理公司应采取减损措施的时间点？

关于争议焦点一，法院从两个方面进行分析:

（一）从某商业管理公司主观上对减损义务的认知分析

首先，从签约时的认知分析。租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，某商业管理公司有权收回房屋并约定处置费用由承租人负担。可见，某商业管理公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高。

其次，从承租人根本违约时的认知分析。某商业管理公司在解除合同时，对系争房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了，其在法院审理中抗辩因避免与某文化传媒公司上海分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显与合同条款的设置及其解除合同时的主张相悖，法院难以采信。

最后，从某商业管理公司未及时收回房屋可能存在的利益驱动分析。诉讼中，某商业管理公司依据合同约定的双倍租金、管理费标准主张长达10个月的房屋占有使用费,可能存在追求高额对价的利益驱动。

（二）从某商业管理公司自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析

依照各方当事人的陈述，系争房屋的装修尚未完工，且某商业管理公司自2019年1月采取停电措施直至2019年11月。在此期间，某文化传媒公司上海分公司亦未实际占用系争房屋。某商业管理公司如在发出解除函后自行收回房屋，具有充分的便利性和可能性，并无太大障碍。且某商业管理公司在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。综合上述分析，某商业管理公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用。

关于争议焦点二，租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为某文化传媒公司上海分公司向某商业管理公司交付房屋的期限。因租赁合同于2019年1月31日解除，因此，某文化传媒公司上海分公司应于2019年2月5日前交还系争房屋。逾期未交还的，某商业管理公司应及时自行收回。

但该期间恰逢春节，对于某商业管理公司及时收回系争房屋的期限，应从两个方面进行综合考量。

首先，某商业管理公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。

其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面客观限制。

综合以上因素，法院酌情确定2019年2月28日前应为某商业管理公司收回系争房屋的合理期间，此后的系争房屋空关损失系某商业管理公司未及时采取减损措施产生的扩大损失，应自行负担。

案例评析

本案是一起较为典型的承租人弃租情形下出租人未及时减损而导致其扩大损失未获法院支持的案件。本案的争议焦点是作为守约方的出租人某商业管理公司是否负有减损义务，何时应为其进行减损的合理时点。本文对减损规则在房屋租赁合同纠纷中的适用进行解析，尝试提出法院在适用减损规则时应从主观上善意，客观上可行两方面进行综合确定。文中亦对在房屋租赁合同纠纷中减损规则与违约方申请解除合同的司法适用进行了分析。

一、减损规则之由来及法理基础

（一）减损规则之由来

减损规则又称减损义务（the duty to mitigate the damage），是由英美法系发展而来，早在1677年英国的Vertue v. Bird一案中该规则已初露端倪。该案中，原告依合同要送货至Ipswith时，被告在指定地点这件事上迟延了六个小时。原告的马很热，又站在一个不合适的地方，不久它们便死掉了。法院否决了对该损害的赔偿，理由是“让马站着是原告的蠢行”，因为他本可以把马从车上解开或是把货物卸在Ipswith的任何地方。

经过三百多年的发展，该规则已经发展得较为成熟。如《美国合同法重述》（第2版）第三百五十条规定，不可赔偿的损失是指如果受害方在不承受过度风险、负担的情况下，本可以避免的损失；但只要受害方做了“合理但没有成功的努力来避免损失”，他就不能被剥夺该损失要求赔偿的权利。1980年《联合国国际货物销售合同公约》第七十七条规定：“声称另一方违反合同义务者，必须按情况采取合理措施减轻由于该另一方违反合同而引起的损失，包括利润方面的损失。如果他不采取这种措施，违反合同一方可以要求从损害赔偿中扣除原可以减轻的损失数额”。

我国法律体系中关于减损规则的规定体现在民法通则第一百一十四条、合同法第一百一十九条及民法典第五百九十一条。其中民法典的规定与合同法内容基本相同，仅作文字上的修改，实质内容未发生变化。依照民法典的规定，减损规则的构成要件有：

（1）违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错；

（2）受损害方未采取合理措施造成了损失扩大的后果；

（3）受损害方对损失的扩大有过失；

（4）扩大的损失与受损害方未及时采取合理的、适当的措施之间存在因果关系。实践中对于减损规则适用的争议和难点主要在于第二点的确定上。

（二）减损规则的理论基础

减损义务虽然名为“义务”但并非严格意义上的义务，属于不真正义务，或间接义务。韩世远教授曾评论道，减损义务的相对人通常不得请求履行，而其违反一般认为并不发生强制执行或赔偿损失之后果，而致使发生义务人权利或利益的减损或丧失。

减损规则的学理基础主要有三个方面：

一是基于诚信原则。减轻损害规则的主要依据是民法的诚实信用原则。诚信原则是民事主体参加民事活动的基本原则，是合同法中的“帝王原则”。在承认和接受“减损规则”的大陆法系国家，大多将诚信原则作为理论基础。基于诚信原则，要求守约方积极作为，防止违约导致的损失扩大，降低其扩大违约损失的利益驱动。

二是基于经济效率理论。经济效率理论追求社会财富的最大化。为了增进社会整体经济利益，或者说使得资源趋近最佳配置，制度设计层面有必要给予受损一方特定的激励，以使其行为更加符合社会利益的要求。正是基于此理论，减损规则用赋予守约方及时减损的义务来督促其行为的经济合理性。

三是基于近因理论。近因理论主要来源于因果关系，而因果关系又可详细划分为近因和远因。近因是损害赔偿的必要条件，近因理论能够对违约行为的损失加以确定并进行预防。减损规则语境下，损失与违约的直接因果关系被切断。违约方的违约行为属于远因，其不可预见扩大部分的损失，违约方不应对扩大的损失进行赔偿。

二、房屋租赁合同纠纷中减损规则的“适当措施”之审查标准

（一）可采取的减损措施的类型

一般而言，减损措施的类型主要有停止履行、替代交易、变更合同、继续履行、控制减损措施费用等。在房屋租赁合同中，减损措施最主要的适用空间为停止履行及替代交易。停止履行与替代交易的适用具有内在逻辑的一致性，也即在承租人拒不履行支付租金的主合同义务达到一定程度时，出租人应及时解除合同、收回房屋另行出租。特别是在承租人已经不实际使用房屋的情况下，更应及时收回房屋另行实现其经济价值。

（二）应采取减损措施时点的审查标准

减损规则直接影响守约方可获得损害赔偿的范围，关键在于如何判断守约方行为的“合理性”。英国詹姆斯法官在1878年将“合理性标准”表述为“原告们有权获得的是对他们因违约而业已实际遭受之损害的全部赔偿，违约人不负担因原告们没有作为通情达理之人本应做到的事情而造成的额外的费用，原告们亦没有任何义务去做任何在正常经营过程之外的事情”。理论界对于合理措施的判定，主要有“合理人标准”“经济性标准”“善意标准”三种标准。而民法典第五百九十一条规定的“适当措施”是开放性不确定的概念，实践中需要司法裁判者根据具体案情作出判定。

如上分析，房屋租赁合同纠纷中，出租人实施减损措施的主要措施为及时收回房屋，在其应收回的合理时点上，可以综合运用上述标准，从主客观两个方面进行综合分析判断。

1．主观上，守约方应是善意的。

守约方应该履行作为一个正常的、理智的人在正常交易活动中出于主观上的善意都会普遍为之的行为，而非放任损失扩大却不采取任何措施。在承租人发生根本违约的情况下，特别是出现弃租时，善意的出租人应该意识到继续空关会造成资源的浪费，应及时收回房屋另行出租，发挥其应有价值。

实践中，出租人在此情况下拒不收回房屋往往有两种可能，一种是承租人预付了较长期限的租金，出租人以消极方式待租金消耗殆尽再行收回；另一种是合同约定了远高于租金标准的房屋占有使用费，拒不收回房屋有更大的获利空间，两者均非合理的行使权利的方式。

本案中，出租人某商业管理公司作为专业的商业地产租赁公司，在签订租赁合同时特别在合同中多次约定其有权自行收回房屋，对承租人在房屋内的物品、装修等均可不负任何代价的处置，甚至约定处置费用亦应由承租人某文化传媒公司上海分公司负担。在承租人发生严重逾期支付租金的根本违约情形下，其及时解除了合同，并在解除函中再次重申了其有权于5日后自行收房。然而某商业管理公司在此后长达10个月时间并未自行收房，而是按照合同约定向承租人主张双倍租金标准的房屋使用费。从上述情况综合分析，很难认定某商业管理公司未能及时收回房屋是善意，应对其苛以减损义务。

2．客观上，出租人具有减损的可能性。

对于适当措施的审查应考虑守约方客观上进行减损的可能性。既注重减损措施的时效性，也不应苛求守约方去冒险减损。其中时效性指应以非违约方尽减损义务或应尽减损义务的情况加以判断，不能以事后的情况来衡量先前的行为是否合理。

本案中，某商业管理公司具有充分的及时收回房屋的客观条件。首先，系争房屋未装修完成，承租人未在系争房正式经营。其次，某商业管理公司已经采取断电措施，系争房屋对承租人而言失去了租赁物的价值。再次，某商业管理公司在此实际经营，具有发现承租人撤场的充分便利。而从减损的时间分析，法院确定以合同解除后的1个月时限为其自行收回房屋另行出租的时间，已经充分考虑到了等待对方自行交房、出租人自行收回房屋的专业性、便利性及客观上在春节期间所受的限制，较为合理。

减损的时间点在房屋租赁合同纠纷减损规则的适用中具有重要意义。房屋租赁合同纠纷中，即使承租人弃租的情况下，也应给予出租人合理的时间自行收回房屋。

实践中，在承租人根本违约的情形下，常有以下两种发展模式：一种是根本违约时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。另一种是根本违约时点—守约方解除合同时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。两种模式下的区别在于守约方有没有解除合同，正如上文分析，是否解除合同不影响法院对于守约方减损义务的适用，在应减损时点后的损失应由守约方自行承担。

本案中，出租人某商业管理公司及时行使了合同解除权，但未能及时收回房屋，对于解除合同时间的法律适用并无疑难之处，双方也均无异议。

三、房屋租赁合同纠纷中减损规则与违约方申请解除合同的司法适用

最高人民法院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对违约方起诉解除合同作出了规定。民法典合同编（草案）二审稿曾作出类似规定，但因其理论界的激烈争议，至三审稿删除了该规定。而最终颁布施行的民法典第五百八十条中较合同法第一百一十条增加了“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定。

上述规定被有的学者认为是“突然袭击条款”和“一个危险的信号”，但赋予违约方申请解除合同的权利，有利于打破合同僵局，实现实质正义，促进社会资源的合理使用。司法实践中，一些突破性的裁判也取得了良好的社会效果。

虽然最高人民法院在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中直接表明在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如六个月或一年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。但因房屋租赁合同属于继续性合同，租金债务是继续性的金钱给付债务，每期的时间经过会产生增量的债权债务关系。因此，在房屋租赁合同纠纷这种长期继续性合同案件中，更有减损规则的适用空间。

程序上，符合条件的违约方必须通过诉讼或仲裁的方式才能真正解除合同。如作为违约方的承租人向法院申请解除合同，自起提起诉请至裁判生效，需要的时间存在很大的不确定性，且通常情况下需要较长时间，不能有效的将非恶意违约方从已经失去履行利益的合同中解脱出来。对于承租人弃租情形下的房屋租赁合同纠纷，应首先适用减损义务，将更有利于遏制出租人扩大损失，甚至是追求不当利益的情形，有效促进社会资源的充分利用。

作为违约方申请解除合同的典型案例，最高人民法院2006年发布的江苏省南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案更为典型，该案中，法院对合同法第一百一十条第二项进行了扩大解释，是对“非金钱债务的履行不能”进行扩大适用，更符合适用违约方申请法院确认解除合同的立法目的。