我想大家买房子的时候，无论是中介还是朋友，都会告诉你，注意这个房子有什么问题，一手房还好，我们所注意的就是开发商在售房的时候需要证件齐全，要买的楼栋必须在公示栏上，体现在预售许可证上面的楼栋才可以买，那么二手房的话就会有很多隐性的问题存在，例如房子有没有贷款？有没有民间借贷？有没有抵押借贷？有没有产权纠纷？产权人是否同意售卖？所有产权人是否可以同时到场？房子是否有问题？房屋里面装修是否出现过状况？是否是凶宅？是否还有租赁合同没有解除？产权是否清晰等很多问题需要我们去注重。基本大多数问题通过打听，加上在交易之前做的产调都能屏蔽掉很多的一些问题。但毕竟总有一些隐性的问题，是不容易查清楚的，那么我们在购房的时候签合同，必须要注意很多细节性的问题，合同上面有最好标明一些细节性的问题，今天要给你们讲的就是一个租赁租约的问题。

应现在国家的要求，租赁合同也属于一个非常有效的一个约定形式，有明文规定租售同权

“租售同权”的概念，方案指出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租售同权。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，调整后用水用电等价格按照居民标准执行。还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。这是广州首次关于“租售同权”发出的通知。

2017年5月22日，北京市住建委发布的2017年绩效任务中，把推进《北京市住房租赁条例》草案的调研起草工作，培育和规范发展住房租赁市场作为首要任务，可见未来发展租赁市场、实现租售同权的重要性。

租售同权是住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

面对种种的方式以及政策的影响，有租赁合同的房子一定给确认两点，第一点就是租客是否放弃优先购买权，第二点，就是房子的租赁合同，租期还有多久？是否能提前让房东解除租赁合同？如房子里面有租赁合同所造成的损失，以及危害有原房东承担。

只要我们在网页上一搜买房有租赁怎么办？就会看到各种各样的应有租赁二租不进去的情况下，甚至有的长达19年，20年。试想想在这样的情况下，我们如何办房子一过户，房东又不管自己买的房子，又住不进去，找谁说理去。

案例

近期，张先生遇上了一件烦心事，他向同事购买了一套两居室的二手房作为婚房，可婚期临近该房却迟迟交不了房。原来，在三个月前，这套房屋被租给了白领小周，小周当时与房东约定租期为一年，一次交一季度的租金；任何一方提前解除合同，需提前一个月通知对方；任何一方违约，需支付对方双月租金作为违约金元。虽然房东表示愿意按约定赔偿违约金，可小周认为，房东除了应该赔偿违约金，还应该继续履行租赁合同。而且房东在未提前通知自己的情况下将房屋卖给张先生，是侵犯了自己的知情权，

按照二手房“买卖不破租赁”的原则，作为新的房屋所有人，张先生只能等一年之后，才能入住这套属于自己的房子。

案例

某房屋登记在温某名下，抵押权人为某银行。该房于2015年2月9日被广州越秀区人民法院查封，并在当年8月18日拍卖以清偿债务。

欧某于2016年6月12日竞拍得该房，同年7月28日领取房产证。但在收楼时，承租人钟某拒绝搬离该房。

欧某将钟某起诉至越秀法院，请求判决钟某将该房腾空交还并支付房屋使用费。钟某提供了其于2015年12月8日与原业主温某签订的租赁合同，租赁期限2015年12月8日至2024年12月7日，月租金额2500元。

经审理，越秀法院认为，查封在前，租赁在后，钟某与原产权人温某签订的租赁合同，对欧某不具有约束力。法院判令钟某将该房交付给欧某，并支付房屋使用费。

何为“买卖不破租赁”？

《合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的不影响租赁合同的效力”。“买卖不破租赁”是法律规定的一项原则，同时也适用于房屋租赁。“买卖不破租赁”原则的本质并不是说房东不能卖房子，而是说房东卖掉房子以后，不能破坏承租人的租赁关系。也就是说，即使把房子卖了，房东仍然不能把租房者赶走。买卖不破租赁的例外情况

根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1、 在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

承租人享有优先购买权

除了”买卖不破租赁“的原则外，房产租赁合同法律关系中，作为承租人对租赁房产的转让享有优先购买权。其法律依据是《合同法》第二百三十条的规定，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人优先购房也有例外

但根据我国现行的相关法律法规的规定，承租人对租赁房产的优先购买权也是有限制的，具体如下：

(一)房屋共有人行使优先购买权的；

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

给大家一个小建议

二手房买卖有风险

二手房交易越来越兴旺，不论是自己寻找房源还是通过中介机构寻找房源，不同的情形可能带来不同的风险结果。

提醒，在买卖二手房一定要注意一下几点：一、房屋权属主体资格要审清；二、合同相对人身份要核清，对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格；三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全；四、房屋产权转移是否受到限制；五、土地性质等房屋关联信息必须要搞清楚；六、交易的房屋是否存在租赁；七、物管等费用是否拖欠；八、中介机构的居间服务是否合法；九、中介佣金的支付必须要明确；十、房款支付方式必须表达清楚；十一、交房时间一定要确定；十二、办理过户登记手续要及时；十三、因避税而导致的过户风险一定要防范。

大家还有遇到什么问题，或者有什么建议，可以跟小编分享一下。

五一假期已经结束，预祝大家上班愉快，工作顺利