作者：吴燕红律师

导读：

在二手房买卖合同中，通常会关注户口迁出问题，而设定高额的户籍违约金。如常见的某房产中介公司提供的合同文本约定户籍违约金的计算标准为“房屋总价款的日万分之五”，意味着在北京高房价下，一旦逾期迁出户口动辄就是几十万的违约金，那么诉请如此高额的户籍违约金都能够全部获得法院支持吗？本文将通过案例为您浅析违约金与实际损失的关系。欢迎关注吴燕红律师团队微信公众号。

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正文：

根据我国《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金如果过分低于或高于造成的损失，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或减少。可见实际损失的数额是法院酌定支持违约金数额的重要参考，下面通过两个案例来看看实际损失对违约金的影响以及法院对于实际损失的认定。

案例一：（2019）京02民终13901号

案情：原告张某、被告高某经×家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：被告将坐落在北京市丰台区方庄××号房屋出售给原告，合同载明：如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后原告取得上述房屋产权证书，但被告前手房屋所有权人户籍至今在涉案房屋中未迁出。原告诉至法院，请求判令被告支付逾期迁出户口违约金350000元；

一审法院判决：根据逾期迁出户口的情节和对相应合理影响，酌情确定为5万元。

二审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张某已于2014年12月19日取得房屋所有权，高某未按合同约定按时将房屋内户口迁出，其行为已违反合同约定。高某关于其不应承担违约责任的抗辩理由，依据不足，一审法院认定高某存在违约并应当承担相应违约责任，处理正确，本院予以确认。关于双方争议的原判对高某应当向张某支付的逾期迁出户口违约金数额的调整是否合理一节，须指出，我国《合同法》范畴下的违约金系以补偿性为原则，惩罚性为例外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院结合本案现有证据及具体情况，依据法律规定对当事人约定的违约金予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院不持异议。

案例二：（2019）京01民终7058号

案情：2017年10月1日，陈某（买受人）与王某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同第九条第（三）款约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。

合同签订后，陈某按约定支付购房款，并于2017年12月29日取得涉案房屋的所有权登记，依约王某应于2019年1月6日前迁出户口，但截至2019年6月5日，王某户籍尚未迁出。陈某诉之法院，请求判令王某支付违约金265000元，并以530万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年1月7日起计算至户口迁出之日止；

一审法院判决：王某给付陈某违约金20000元及自2019年4月17日至2019年6月5日期间逾期迁出户籍的违约金4000元；王某自2019年6月6日起按照每日80元的标准给付陈某逾期迁出户籍的违约金至户籍实际迁出之日止。

二审法院认为：王某未按约定履行户口迁出义务，其行为已构成违约，应当支付相应的违约金。关于违约金的金额，首先，涉案房屋非学区房，亦不影响陈某将户口迁入涉案房屋，故本院以实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期迁出户口的实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判定王某向陈某支付违约金53000元。同时，为督促王某履行迁户义务，本院认定王某除支付上述第一部分违约金之外，还应按照每日80元的标准给付陈某自2019年1月9日至户口实际迁出之日的违约金。原审法院关于违约金数额的酌定及违约期限的计算欠妥，本院予以纠正。

法律依据：《合同法》 第一百一十四条 《民法典》 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

律师点评：

大家通常认为，合同既然有明文约定，就应当按照合同约定的违约金赔偿，实则不然。鉴于我国《合同法》第114条违约金与损失悬殊时可请求人民法院予以增减的相关规定，使得违约金更多的体现出一种赔偿性而非惩罚性，因此法院在审理此类案件时才会更加关注当事人的实际损失是多少，依据损失的大小来衡量违约金的增减。

基于实践中出卖人户籍未迁出并不实际影响购房人户籍的迁入，除有学区房等特殊情况外，法院通常会在综合考虑后支持违约方要求违约金酌减的请求，不会按照合同约定全部支持守约方的违约金请求数额。当然笔者认为，对于违约金增减的请求权应属实体民事权利，故人民法院在当事人未请求时，不宜主动增加或减少违约金，但毕竟有法为据，尚属于法院酌定增减尚属于自由裁量范围之内。

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