买卖不破租赁

在法拍房中，如何收到房始终是买受人最关心的问题。有“长租约”担心收不到房是众多竞买人望而却步的重要因素，然而这个“租约”是否适用于“买卖不破租赁”其实是需要打问号的。就我们常见的长租约来说，大部分是“以租抵债”的假租赁，且租赁权是晚于抵押权的设立，这类租约其实是不适用于“买卖不破租赁”的。

今天刚好有两套20年长租约的标的房源，承租方还是一家香港公司，今天就以这两套标的来做一个分享，如何科学硬刚这类标的。

首先看这两个标的，属于是破产拍卖，破产拍卖有一个特点，需要全款不能按揭，并且处置周期较长，占用资金时间较长。

公告上披露了一份租约，租期自2015年9月24日至2035年9月23日止，一共三套房源，租金一次性支付，租金共计人民币1152万元，乙方以美金支付，合180万美元。

这个租约第一高明之处在于租赁权的设立时间，刚好早于抵押权设立时间的前一天。所以这份租约的租赁权是大于抵押权的。

并且交付的时候两套标的都是毛坯，而现状是已装修，内部是简装，这里提供了部分实景图参考。

从租赁权的设立，和承租人的实际占用，已经自费装修，已经可以很明确地确立这个租约的有效性，该租约适用于“买卖不破租赁”。

那么问题来了，这个租约是无解了吗？

好巧不巧，这套标的不是普通债务纠纷的司法拍卖，而是企业破产拍卖，需要另外遵循《企业破产法》。根据《企业破产法》第十八条规定如下：

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

所以其实这个租约的“生死”其实一定程度上是由管理人决定的，那承租人的损失怎么来补偿呢？承租人对租约解除造成的损失，可以向管理人申报“债权”来弥补自身损失，至于会什么样的结果，相信大家都很清楚。

企业都破产了，这债权还有毛用？而承租人其实也知道这点，所以在标的门口贴了一张告示

“利益”大于一切

因为这个租约，不出意外，一拍流拍了。

而以101房这套标的为例，银行评估价2472万，市场报价3000-4000万均有，以最低价3000万为例。二拍会在一拍的基础上打8折进入重新上拍，仅1213万起拍，仅仅是市场价4折。

这个价格上拍，马上就吸引了很多关注，小编是其中之一。

首先是实打实的价差，以3000万为例，实打实的价差就有1700万左右，投资收益比高达140%。

再从金融属性看，能全款买得起这种标的的，自身条件肯定也不差，大概率是企业主，以实体经营企业作为借款主体，在银行完全是可以做到1:1贷款的，在不考虑敞口授信的情况下，可以贷款贷出2500万左右，相当于可以一分钱不占用，享受同样的价差收益。就问你资本能不疯狂吗？

所以这套标的于2022年9月29日进行二拍，并于30日结束。有5位竞买人报名参与，最终超过一拍76万，以1593.5万成交。哪怕是以这个价格成交，依然是非常笋的。

现实和理论

法拍房清场交付，剔除租约必须有法可依，这是前提，但实践和理论是有差距的。

就好比情侣吵架的时候为什么错的明明是ta，而且道歉的永远是你。生活中很多事情靠“道理”和“理论”是会碰壁的。

如何将法律法规和实际操作相结合，以正确的方向快速推进清场进程，协助竞买人早日收到房产，这是我们多年来积累的经验。如何在选择法拍房享受价差的同时又能安全地软着陆，欢迎留言交流。