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房贷提前还款,减少月供与缩短年限哪种更划算?

融话琴楼 6068

前言:

现在姐妹们对“缩短时间成本是什么意思”可能比较看重,我们都想要了解一些“缩短时间成本是什么意思”的相关资讯。那么小编也在网摘上搜集了一些有关“缩短时间成本是什么意思””的相关内容,希望我们能喜欢,大家一起来学习一下吧!

近来,随着银行房贷利率持续走低,选择提前还款的人越来越多。关于具体原因,小编之前《提前还房贷,是最好的选择吗?听听银行人怎么说》一文已作过具体分析。

然而,大家在向银行部分提前还款时,银行一般都会让你做一道选择题:一是贷款年限不变,月还款额减少;二是月还款额保持以前不变,贷款年限缩短。

面临这个问题如何选择?很多人一时不知所措。下面,小编就从银行专业的角度,给大家作一下比较分析,以供参考

之一:到底哪种方式划算?

通常情况下,在提前还贷时,银行会提供相应的方案供参考。提前还款的主流方式一般有以下三种:

1、全部提前还款,将剩余贷款一次性还清;

2、剩余的贷款月供不变,将还款期限缩短;

3、剩余的贷款期限不变,将还款月供减少。

这其中,第1种全部提前还款,也就是我们常说的一次性偿还所有贷款。这在日常的操作中,用于转卖房的情况比较多见,这里就不多赘述了。

剩下的两种提前还贷方式,是缩短期限好呢?还是减少月供好呢?我们举个例子来比较一下:

小明2020年5月年买下首套房,贷款100万,利率5.2%,贷款年限30年,选择等额本息方式月还款5491元,30年共产生的利息是97.6万。

2022年5月,小明已按时还款两年,共计24期。经查询,总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还。由于手中有闲余资金,小明计划部分提前还款50万元。这时候他就面临着选择:

第一种方式:还款期数30年继续保持不变,选择减少月供。

按照原先的还款计划,小明每月的月供是5491元。如果拿出50万偿还本金,且选择还款期数仍是30年不变的话,依旧要还到2050年4月才能结清,从今年6月开始,小明的月供将会变成2659元,月供少一半。由于月还款额减少,利息的支出共计降至52.81万,比原来的97.6万元减少44.79万元。

第二种方式:还款月供维持不变,选择缩短贷款年限。

如果选择缩短还款年限,当50万用于偿还本金后,还款月数从360缩短为133,原本2050年4月才能还完的债务,2031年5月便可以还完。而利息也从原来的97.6万减少为22.51万,相比降低月还款额方式所产生的利息52.81万元,也少了30.3万元,少了一半多。但缺点是接下来的11年,还是需要继续按照原月供5491元还款。

综合比较得出的结论:如果单纯从节省利息角度看,肯定是缩短贷款期限比降低月供更划算。

之二:如何看待这两种提前还款方式的差别?

单纯从节省利息角度看,缩短贷款期限更划算,分析一下道理其实也很简单。

因为,在提前还款时选择缩短贷款期限,就等于加快了房贷的还款周期,这样的结果自然是能够更早还清贷款的,且节省的利息也比较多。

而选择减少月供,虽然在减轻每月还款压力的同时,也减少了一定的利息支出,但总的还款周期没有改变,银行仍然会基于剩余贷款额度收取利息。

总的来说,在提前还款这件事情上,只要掌握一个核心的原则:本金还得越多,利息就越省。因为,你向银行借的每一笔钱,其利息的产生都是基于本金的占用而来的。

但是,理论上是这样,实践中在提前还贷时,是选择缩短期限or减少月供,我们还是要根据自身的实际情况量力而行。

如果收入足以支付月供,单纯只是想降低个人负债,那么,是可以选择缩短贷款期限的;如果收入一般,月供比较吃力,那选择减少月供的方式会更合适。

之三:提前还贷还须考虑的附加因素

以上我们主要从理论上分析了提前还款哪种方式更划算。但是,小编在此想提醒的是,提前还贷不仅仅是一道算术题,也是一道理财题,一道经济学机会成本选择题。这个账大家一定要算明白,什么意思呢?

提前还款最大的优点之一就是节省利息,特别适用于高房贷利率的买房人,虽然不能降低利率,但把本金提前还了,相对的总利息也是会减少的。然而,提前还款表面上看上去减少了利息支出,但实际上也失去了两大机会选择成本。

其一,提前还房贷忽略了通货膨胀带来的资金贬值效应。大家都知道,时间带来的变化就是通货膨胀(钱贬值),就比如通过人民币贬值速度换算,十年前的一万块也就相当于现在的四千多。而在钱不断贬值的情况下,背负一定负债无疑是最沾光的。所以用未来一定会贬值的钱,来购买未来的升值资产大概率是稳赚不亏的买卖。

其二,提前还款后将失去再买房或再投资选择的机会成本。换句话说,就是提前还款容易,但想从银行再贷出来就难了。一旦还款了,手里现金流会不灵活,全套在房子里,这就导致未来一段时间内一旦有绝好的投资机会出现,需要一笔资金的话,你只能坐看机会流失了——

其实,不管是抵御风险,还是抓住投资股票或再次置业等机会,现金流都极端重要。而且存款拿去还房贷之后,生活抗风险能力也会降低,比如这次突如其来的疫情——如果你没有充足的现金流,又面临下岗失业,你的房贷会不会出现断供,日子如何持续?这些都是需要综合考虑的。

总而言之,提前还贷还是要因人而异,奉劝大家不要盲目跟风,不要只算眼前的小账。还是要结合自身收入水平、抗风险能力、家庭理财规划等综合考量,努力争取资金掌控的主动权。否则,一次错误的选择,也许都将使你失去人生翻盘的机会——

标签: #缩短时间成本是什么意思