唐山市住房和城乡建设局关于就《唐山市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知

为促进房地产市场平稳健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金监督管理，依照国家相关规定,我局牵头修订了《唐山市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。公众可在2023年2月18日前，通过以下途径和方式提出意见：

一、通过电子邮件将意见发送至：fdcscglc@163.com，邮件主题请注明“《唐山市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见”。

二、通过信函方式将意见寄至：唐山市路北区北新东道31号住房和城乡建设局房地产市场管理处，并请在信封上注明“《唐山市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见”字样。

三、将有关意见传真至0315-2821552。

唐山市住房和城乡建设局

2023年1月18日

唐山市商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

第一条 为促进房地产市场平稳健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《唐山市房地产交易管理条例》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16 号）《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12 号）等相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支出、使用及其监督管理适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款等各种款项。

第三条 唐山市住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的行政部门，负责全市商品房预售资金监管工作监督和指导，并负责路南区、路北区的商品房预售资金监督管理工作；其它县（市、区）住房和城乡建设部门是当地商品房预售资金监管的行政部门，负责管辖区域内的商品房预售资金监督管理工作。

市、县（市、区）住房和城乡建设行政部门确定的商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）具体负责商品房预售资金监管的日常工作。

中国人民银行唐山市中心支行（以下简称人行唐山市中心支行）负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户(以下简称监管账户)管理工作。

中国银行保险监督管理委员会唐山监管分局（以下简称唐山银保监分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。商业银行负责对监管账户收支情况的日常监管。

第四条 市、县（市、区）住房和城乡建设行政部门会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行)，建立监管银行名录，并报上一级住房和城乡建设行政部门，同时通过门户网站予以公示。每两年监管银行名录应当通过公开招标方式重新确定一次。

第五条 全市应用商品房预售资金监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。监管系统与商品房网签备案系统联网，办理商品房买卖合同网签时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管帐户。

第六条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在监管银行名录中自主选择商业银行，开立监管账户,并按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，由监管机构、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议，逐步推行协议电子化和电子签章。

预售资金监管协议示范文本由唐山市住房和城乡建设局、人行唐山市中心支行、唐山银保监分局共同制定。

第七条 商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，由监管机构对监管额度内资金实行重点监管，优先保障工程建设。

监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设资金额度。

监管额度标准由市、县（市、区）住房和城乡建设部门组织相关专业机构结合行政区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。

采用装配式建筑技术且符合装配式建筑评价标准的，或者采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，其项目预售资金监管额度降低20%。

采用全装修交房标准的商品房，全装修资金监管额度以全装修合同金额为依据，房地产开发企业未提供全装修合同金额的，以市、县（市、区）住房和城乡建设部门公布额度为准。

第八条 商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理房屋所有权首次登记后止。

采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目,在监管额度内资金中留存5%，在房屋竣工交付满两年后，解除监管。

房地产开发企业为其购房人提供住房公积金贷款担保的商品房项目，在超出监管额度的资金中留存住房公积金贷款总额的3%，作为阶段性保证金，用于代偿住房公积金逾期贷款。住房公积金贷款对应的商品房办理不动产抵押登记或者结清贷款后，解除监管。

第九条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。商品房预售资金监管方案应当包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）项目监管额度内资金使用计划和额度；

（六）商品房预售资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式；

（九）其他需要说明的情况。

第十条 住房和城乡建设行政部门应当在商品房预售许可证上注明商品房预售资金监管机构、监管银行、监管账户和账号。

预售商品房买卖合同中应当包括商品房预售资金监管机构、监管银行、监管账户和账号事项。

第十一条 房地产开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，并在销售现场显著位置公示预售资金监管协议。

第十二条 房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间，将全部购房款或者首付款存入监管账户。购房人采用商业贷款或者住房公积金贷款方式购买商品房的，贷款合同中应当将监管账户作为到账账户，放款机构应当将购房贷款全部直接转入监管账户。

第十三条 预售资金按办理预售许可证的楼栋提取,监管账户内资金达到监管额度后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取超出监管额度的资金。未办理买卖合同备案的商品房对应的预售资金不得提取。

第十四条 监管额度内资金按照工程建设进度分节点按比例提取，提取节点及比例分别为：

（一）监管项目建成层数达到规划设计总层数三分之一申请用款的，提取数额不超过监管额度的25%;

（二）监管项目建成层数达到规划设计总层数的二分之一申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的30%;

（三）监管项目主体结构封顶申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的45%;

（四）监管项目主体围护结构完成申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的55%；

（五）监管项目内外装修全部完成申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的75%；

（六）监管项目室外工程全部完成申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的90%；

（七）监管项目通过竣工验收后申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的95%；

（八）监管项目通过竣工验收备案后申请用款的，提取数额累计不超过监管额度的97%;

（九）监管项目办理房屋所有权首次登记后，全额提取剩余的监管资金。

采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，在房屋竣工交付满两年后，以套为单位全额提取留存的监管资金。

留存住房公积金阶段性保证金的商品房项目，按照住房公积金管理部门相关规定提取资金。

第十五条 全装修监管额度内资金提取节点及比例分别为：

（一）监管项目全装修工程完成二分之一申请用款的，提取数额不超过全装修监管额度的40%;

（二）监管项目全装修工程全部完成申请用款的，提取数额累计不超过全装修监管额度的90%;

（三）监管项目通过竣工验收后申请用款的，提取数额累计不超过全装修监管额度的95%;

（四）监管项目通过竣工验收备案后，提取剩余的全装修监管资金。

第十六条 房地产开发企业申请确认监管额度内资金提取节点，应当向监管机构提交申请，并按节点分别提供以下材料：

（一）建成层数达到规划设计总层数的三分之一, 提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（二）建成层数达到规划设计总层数的二分之一，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（三）主体结构封顶，提交建设、施工、监理单位三方出具工程进度的证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（四）主体围护结构完成，提交建设、设计、施工、监理单位四方出具的主体结构分部工程验收记录以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（五）内外装修全部完成，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（六）室外工程全部完成，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（七）通过竣工验收，提交经工程质量监督部门核实的《建设工程竣工验收报告》以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（八）通过竣工验收备案，提交《建设工程竣工验收备案表》以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（九）房屋所有权首次登记，提交首期住宅专项维修资金交存证明（由于购房人原因未交存部分除外）和房屋所有权首次登记证明。

采用被动式超低能耗建筑技术建造的商品房项目，提交满两年的房屋交付确认单。

留存住房公积金阶段性保证金的商品房项目，提交住房公积金管理部门出具的终止阶段性担保责任证明材料。

第十七条 房地产开发企业申请确认全装修监管额度内资金提取节点，应当向监管机构提交申请，并按节点分别提供以下材料：

（一）全装修工程完成二分之一，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（二）全装修工程全部完成，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程进度证明以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（三）通过竣工验收，提交经工程质量监督部门核实的《建设工程竣工验收报告》以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件；

（四）通过竣工验收备案，提交《建设工程竣工验收备案表》以及不拖欠工程款和农民工工资证明文件。

第十八条 监管机构应当自受理申请之日起2个工作日内进行审核，并完成工程形象进度的现场查勘，符合办理条件的，通过监管系统出具监管额度内资金提取节点电子确认书，并将相关电子信息推送给监管银行；不符合条件的，出具不予确认通知书。

第十九条 监管银行应当依据监管机构出具的监管额度内资金提取节点电子确认书和推送的相关电子信息，于当日拨付房地产开发企业申请提取的预售监管资金。

第二十条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定的时间和方式，将监管账户内的相关信息汇总后，提供给监管机构。

第二十一条 预售项目需变更监管银行的，应当由房地产开发企业和监管银行先向住房和城乡建设行政部门提出申请。变更期间，住房和城乡建设行政部门暂停该项目网上签约。

项目暂停网上签约后，房地产开发企业应当与原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订预售资金监管协议；项目已销售的，还应当向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行变更情况，并将原监管账户内资金全部转入新开立的监管账户，撤销原监管账户。上述事项办理完成后，房地产开发企业应当持以下材料到住房和城乡建设行政部门办理变更手续，住房和城乡建设行政部门恢复该项目网上签约：

（一）变更监管银行申请；

（二）解除监管协议；

（三）新签订的监管协议；

（四）已告知购房人监管银行变更情况的证明材料；

（五）已告知购房贷款银行监管银行变更情况的证明材料；

（六）新监管银行出具的资金转入新监管账户的证明材料；

（七）原监管银行出具的原监管账户撤销的证明材料；

（八）住房和城乡建设行政部门要求的其他材料。

第二十二条 预售资金监管期间，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。

第二十三条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同，监管账户内资金未达到监管额度时，由监管账户按照该套商品房到账金额退还房价款；监管账户内资金达到监管额度时，由监管账户按照所在楼栋监管额度内资金提取剩余比例退还相应房价款，其余房价款由房地产开发企业自行退还。由监管账户退还房价款时，由房地产开发企业与购房人共同或者由购房人持解除商品房买卖合同的生效法律文书向监管机构提出退款申请，再凭监管机构通过监管系统出具的退款电子确认书和推送给监管银行的相关电子信息，向监管银行办理结算退款手续，相应房价款应当自办理退款手续后2个工作日内退还购房人。

第二十四条 对符合条件的房地产开发企业，在监管账户内资金达到监管额度后，可凭银行出具的保函置换相应金额的监管额度内资金。

保函银行应当为非监管银行，出具保函应为见索即付保函。保函银行在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不能以任何理由对抗索赔请求。

监管银行应当对保函银行上级行的授权文件、保函银行出具的见索即付性保函的合法性、担保及赔付能力、金额及期限等情况进行审核。

第二十五条 监管账户内资金未达到剩余工程建设节点监管额度时，房地产开发企业因支付工程建设相关费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，可以向监管机构提出书面用款申请，经监管机构审核同意后，直接将监管资金拨付到施工单位账户或者农民工工资专用账户，累计拨付数额不超过首次拨款时监管账户余额的30%。

第二十六条 房地产开发企业办理房屋所有权首次登记（被动式超低能耗商品房还需竣工交付满两年，留存住房公积金阶段性保证金的商品房还需终止阶段性担保责任）后，应当书面告知监管机构。监管机构于2个工作日内核实相关情况，经核实，情况属实的撤销对监管账户的监管，并通过监管系统通知监管银行终止对监管账户的监管。

第二十七条 监管机构应当每年将监管银行履行协助监管协议情况、商品房预售资金监管协议履行情况及房地产开发企业预售资金使用情况通报住房和城乡建设行政部门和同级人民银行。

第二十八条 监管银行应当严格按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好监管账户监控，定期与监管机构进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知监管机构，监管机构要及时作出处理。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）和《河北省高级人民法院、河北省住房和城乡建设厅、中国人民银行石家庄中心支行关于规范法院冻结商品房预售资金支取流程的通知》（冀高法〔2022〕37号）。

其他有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构。

第二十九条 监管银行未经监管机构核实同意擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金；无法追回的，依法承担相应赔偿责任。

第三十条 违反本办法第十二条规定，房地产开发企业在监管账户外收取房价款、或者以收取其他款项为名变相收取房价款的，不予网签合同，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，停止销售活动，并处监管账户外已收取房价款百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改正的或者继续违法销售的，处监管账户外已收取房价款百分之五以上百分之十以下的罚款，情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，并将其违法违规行为予以公示，记入企业诚信档案。

放款机构未将购房贷款按规定转入监管账户的，由相关行业监管部门责令限期改正，并依法处理。

第三十一条 有下列情形之一的，住房和城乡建设行政部门应当书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：

（一）房地产开发企业存在拖欠工程款、农民工工资情况；

（二）房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的；

（三）预售项目存在严重质量问题或发生质量事故的；

（四）预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

（五）未按照规定使用商品房预售资金的；

（六）其他违反商品房预售资金监管的行为。

第三十二条 勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由住房和城乡建设行政部门依法依规将其违规行为记入企业诚信档案，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

第三十三条 监管银行有下列情形之一的，由相关行业监管部门做相应处理；情节严重的，自发现之日起，不得开展新的商品房预售资金监管业务。

（一）未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；

（二）发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送住房和城乡建设行政部门的；

（三）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

（四）违反账户管理规定的行为；

（五）其他违反预售资金监管规定的行为。

第三十四条 商品房预售资金监管的行政部门、监管机构和工作人员以及监管银行工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，由有关部门依法依纪追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 本办法自印发之日起施行，有效期五年。《唐山市商品房预售资金监管办法》（唐政发〔2021〕5号）同时废止。

来源：中国唐山