请问房屋租金收入在会计上和税法上应该分别怎样处理？

请问企业签订两年期的房屋租赁合同，2023.8.1-2024.7.31，租金120万，2024.8.1-2025.7.31，租金120万。每年8月收取租金120万，请问租金收入在会计上和税法上应该分别怎样处理？

解答：

一、税务处理

企业出租房屋，在税务方面主要涉及到增值税、企业所得税、印花税、房产税。

（一）租金的增值税处理

房屋租金收入的增值税纳税义务，根据租赁合同约定收取时间、时间收取时间、发票开具时间三者孰先来确定，即三者中谁先发生就先产生增值税纳税义务。

比如，虽然合同约定是8月收款的，但是7月已经开具租金发票的，则7月份就产生了增值税的纳税义务；同样道理，虽然是合同约定8月收租金，但是实际上7月底就收到的，依然在7月就产生增值税纳税义务。

问题所述的租金收入，在纳税义务产生时，分别申报缴纳。

不动产的租金收入，一般纳税人有简易计税和一般计税两种方式。

简易计税的条件，是需要在营改增前（2016年5月1日前）取得。简易计税的征收率是5%。小规模纳税人也是采用简易计税，征收率也是5%。

一般计税的税率是9%。

出租住房的，满足条件的，可以享受1.5%的优惠政策。

（二）租金的企业所得税处理

租金在企业所得税方面确认应税收入，有两种方式——收付实现制和权责发生制（配比原则）。

1.收付实现制——按合同约定的收款时间确认

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.权责发生制（配比原则）——分期确认

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条，关于租金收入确认问题规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

国税函[2010]79号只是对《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的一个补充，而且有限制条件的，并不是所有的租金收入均可以适用。

前提条件的关键词是——"租赁期间跨年度，且租金提前一次性支付"。

问题所述的情形，是两年的租赁合同，虽然一次性收取一年的租金，但是不是合同约定租金的“一次性支付”，严格来说并不满足国税函[2010]79号规定的“租金提前一次性”，实务中能否分期确认，注意关注主管税务局的执行口径。

（三）印花税的处理

双方签署的租赁合同，需要按照租金的千分之一计算缴纳印花税，在合同签订生效时产生印花税纳税义务，需要一次性申报缴纳，不能分期缴纳。

（四）房产税的处理

房屋出租，除属于住房出租给个人外，需要按照租金的12%计算缴纳房产税。

各省市区对房产税的缴纳期间规定有差异，建议参看或咨询当地的具体规定，多数也是分季度申报缴纳。

另外，还涉及到城镇土地使用税，只是除住房出租有优惠外，出租房屋的城镇土地使用税与自用的一致，不赘述。

二、会计处理

对于提前一次性收取一年的租金，会计核算按照“权责发生制原则”，分期确认收入。

假如合同约定、收款、开票都在同一个月，则问题所述的会计分录：

借：银行存款

贷：预收账款-xx

应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税/应交税费-应交增值税

在租赁期限内，每月分摊确认收入：

借：预收账款-xx

贷：其他业务收入

在租赁期限内，每月将租住标的物折旧计入：

借：其他业务成本

贷：累计折旧

三、税会差异与纳税调整

租金如果在税务上是按照合同约定收款时间确认收入的，就会与会计核算存在差异，在企业所得税汇算清缴时就需要做纳税调整。

由于收入确认时间的不同而产生的税会差异，属于暂时性差异，因此，前面年度调增的，后面年度就要调减，反之亦然。