“对商业的进步永葆好奇心”

正文共6921字/40图，正常阅读约18分钟

Copywriter | 创创&二丫

Cartographer | Jone ⭐️Editor | Terry&Lori

被网友们拍摄的「白宫」刷屏了多次之后，去年8月，我第一次近距离感受了贵阳的“神盘”花果园。

位于贵阳市花果园项目里的「白宫」| 图据网络

当时最大的两个感受，一是堵，二是大——只要一接近花果园片区，车行速度就慢如蜗牛，堵得让人抓狂。而在尚不知晓“神盘”的具体分布之时，我尝试发朋友圈定位，翻了两三页依然是满屏的“花果园”。

今年5月，这个“神盘”再次传出了一条重磅的业界消息：花果园的老板用千万级的年薪和诚意，成功挖到成都IFS的香港高管，聘其担任其集团商业板块的GM。（这已经不是第一次，之前在宏立城拿过千万年薪的，还有前华润置地执行董事、董事会主席王宏锟，以及曾任宏立城集团总裁级转型办主任的张云计）

8月初，当我们推送了第一篇城市地方商业志「贵阳地方商业志」之后，一位热心读者随即投送了一篇关于花果园海豚广场项目的文章给我们，猛料很多。

似乎，是时候该对这个神秘的项目，进行一次客观的梳理了。

00

概况普及

我们先来看看百度百科可查的花果园项目基础信息：

花果园在贵阳的地位，可谓非比寻常：这个片区是市政规划发展的重中之重，地铁3号线在区域内设立了3个站点，其中海豚广场旁的花果园东站规模极大，建筑面积堪比南京新街口站，整个车站长度达到700米，包含了16个出入口。

为了便于大家理解，我们制作了下面这张地图，图上的绿色区域为花果园的住宅地块，红色色块为商业地块：

花果园项目分布示意图 | 制图:Jone

据了解，整个花果园项目的商业部分总计200万㎡，包含了花果园购物中心（Garland）一期和二期、贵阳街、花果园双子塔&海豚广场（贵阳国际贸易中心）、以及「中环广场」（原名为“兰花广场”，官方尚未官宣更名事宜，不过地图上的显示已变为“中环广场”）共计5座核心商业项目。此外，还有一座销售型社区配套底商「都会新天地」。

花果园早期介绍资料

因5个项目地处同一商圈，客群都是以花果园的居住家庭和上班白领为主，因此从物业形态到商业内容上，都风格迥异。有消息人士透露，中环广场目前也是写字楼+底商模式，与花果园金融街和花果园国际中心类似。

但我们在宏立城官网上看到的商业板块项目名称，又与上图有所不同：

好吧，实在是有点绕，我们姑且跳过这个环节，毕竟最终每个项目到底是何名称，还是要等到宏立城的官宣在做定论。

贵阳的业界朋友应该都有所了解，刚刚过去的2018年，既是贵阳商业的大爆发之年，亦是花果园项目的转折之年。

根据花果园的开发商「宏立城集团」的早期规划，上述五大商业项目都在2018年悉数登场。事实却是，一个都没有开出。

花果园项目夜景图 | 图据网络

“现在的花果园购物中心危机四伏，可以说到了不改变就会‘死’的地步。它不但要具备与商圈之外项目的竞争力，也要与商圈内项目形成差异化竞争，但这不是一两天能成功的。”宏立城集团的上一任商业负责人在2018年接受媒体采访时曾如是说。

对于花果园的每一个商业项目来说，彼时都面临着「外忧內患」的双重夹击。

外忧的是，即将与大悦城、印象城、万达以及华润等商业不期而遇；内患的是，商圈内的每一个商业体都面临着兄弟项目的分流和挤压。在外强内刚的大环境逼迫下，作为花果园商圈唯一的商业运营商，宏立城集团所面临的压力，不言而喻。

接下来，我们就以花果园购物中心一二期、海豚广场及贵阳街为主，尝试厘清这4个项目商业项目的发展情况。

01

花果园购物中心

作为唯一一个已经亮相的商业项目，花果园购物中心自然是我们要第一个来梳理的对象。

给外界印象最深的，应该是该项目自2012年开业以来，数次换帅。

在业界看来，这个购物中心存在着业态规划不合理、商业管理混乱、运营水平低下等一系列困境，但其又同时享受了城市发展带来的红利，超高的人流让品牌“爱恨两难”。

这样的窘况同样也会给运营者带来两难选择——大刀阔斧的改革，势必会让短期内的投入过大，收支难以平衡；顺其自然则只会让商业发展更为恶性。

贵阳花果园购物中心 | 图据网络

在2018年前，花果园购物中心是花果园商圈唯一的集中商业，以12万㎡的面积服务上百万客群，似乎不需要考虑定位规划便能活得很好。而2018年之后的花果园购物中心，或许“日子”就不那么好过了。

据内部人士透露，宏立城集团将花果园购物中心的新定位落于“年轻人的购物中心”，整个商业的硬件、业态、管理、推广活动和会员体系的搭建都要跟客群保持一致。因此，目前在花果园购物中心的家居、儿童乐园、儿童零售等业态，将有可能会被转移到服务家庭客群的二期。

贵阳花果园购物中心夜景 | 图据网络

而即将开业的花果园购物中心二期，则位于花果园中山南路与松花路交界处，总体量5.7万m²，以“亲近彼此·尽享人生”作为项目的商业理念，定位“适合家庭型消费”的群体，提倡幸福的购物体验，打造“品质、亲民、家庭型消费”的主题购物中心，朝着营造温馨、温暖、重人情、享天伦的购物氛围而努力和推进。

花果园购物中心二期效果图 | 图据官网

鉴于已经有一期超级人气的「底气」，花果园购物中心的二期，想必应该在新的、港资背景的商管团队的带领下、在一期的基础上，优化运营细节，提升运营水准，以满足家庭客群的刚需为己任，惊艳一把。

当然，出现在花果园购物中心的「营销中心」，说明宏立城对于这一商业物业也似乎打算出售：

花果园购物中心广场的营销中心 | 图据网友

若此营销中心真是针对商业物业而来，那么，未来花果园购物中心将何去何从，我们亦将保持高度关注。

02

海豚广场

接下来我们再来聊聊花果园的大热门，海豚广场。先看一段视频直观了解一下：

海豚广场官方宣传视频

之所以决定重点说这个项目，是因为海豚广场无论是从其外观、定位，还是招商乃至团队和开业时间的多次更换，一举一动都密切吸引着整个贵阳的关注度。

我们将海豚广场近两年多来的重要节点动作进行了一个简要的梳理：

海豚广场大事记 | 制图:Jone

回顾过去，2017年8月底到12月底，不到半年时间，海豚广场的招商工作奇迹般收官，被市民与商界赋予高度期待，亦成为为2018年贵阳最受期待的购物中心。

然而，一推再推的开业时间、一变再变的项目定位、一茬接一茬的商管团队，让市场的怀疑渐盛：这两年之中，到底发生了什么？

首先，我们还是循例先来看看项目的小档案：

项目名称：海豚广场 | 开发商：贵州宏立城集团

项目体量：31.5万㎡ | 停车位：5736个

楼层数量：LG-7F | 建筑设计：英国贝诺（Benoy）

海豚广场是由香港梁黄顾建筑设计、英国仲量联行、奥雅纳工程顾问、贝诺商业规划联合操刀设计的作品。在整个项目的外观上，海豚形象带来的视觉冲击力无疑是最强烈的直接感受；项目内部则摆脱了传统盒子Mall设计路线，是一个大型仿生商场。

建成之后，海豚的眼睛将配合北面的双塔灯光眨动，加上豚尾的瀑布景观，塑造出一个活泼自在的海洋精灵，带给筑城人民美好生活的愿景。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

项目位于花果园商业区中轴黄金位置——系贵阳国际贸易中心（双子塔）裙楼，该双塔为目前中国最高双子塔，西塔规划为超甲级写字楼，东塔规划为中国第七座费尔蒙奢华酒店，条件优越。

在彼时的宏立城集团看来，以海豚广场的建筑和品牌层级，必将成为贵阳档次最高、业态最全、综合效益最高的购物中心，只有这样，花果园商圈才能从单纯地「大」，变成有磁场的品质商圈。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

两年之中，海豚广场给市场留下的最深刻印象，就是「变化不断」。

据了解，2018年初，宏立城集团在海外印尼项目投资失败，大量资金无法短期收回，导致国内花果园片区收尾项目N区双塔、海豚广场、贵阳街等也受牵连。

彼时临近开业的海豚广场首当其冲，海豚外形象施工几近停工，而招商团队在各项工作完备的情况下暂停了工作，部分提前进场二次装修的商户也搁置了，万达影城新员工入职培训也被迫中断。

也因此，从最初确定的2018年5月1号开业，延期到2018年8月，而至今项目仍未面世。这是开业时间的不断改变。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

屋漏偏逢连夜雨。

在这艰难的两年时间里，因海豚广场的开业时间不断变更，不少签约店铺开始退出了与该项目的合作，其中包括星力集团旗下高端百货「荔星名店」。

星力集团作为贵州最早的本土百货零售连锁企业，其打造的高端商业线——荔星名店为贵阳市场带来了高端零售消费地，位于大南门的荔星名店是贵州目前唯一的奢侈品消费场所，为贵阳带来了GUCCI、ROLEX、HUGO BOSS、Salvatore、Ferragamo等奢侈品品牌。

不过，由于大南门的荔星名店体量小、物业老化、承接新品牌受限，星力也积极寻找新优质商业体，并率先与宏立城签下了海豚黄金头部位置1F-2F、共计15000㎡营业面积，但最终还是不幸夭折。

荔星名店官网截图

如今，我们在星力官网上已找不到关于此项目的任何展示，而同时星力的新合作项目，位于观山湖区的江华荔星已经挂出了LOGO，对外的项目定位是「贵州奢侈品中心」——此项目或有可能成为海豚广场在贵阳最大的竞争对手。

同时撤离的还有位于4F的一个文娱体验品牌商户。品牌方透露说，目前这个项目无限期拖延，品牌已经“等不起了”。此外，还有早期注册营业执照铺位为6F022号的品牌“亮欢寨”也注销了工商登记。

这是签约品牌的不断变化。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

令人更加疑惑的是，就连项目的内装工程也似乎多次推翻。

2018年6月，海豚广场内部已安装好电梯，护边区域已裹上白色装饰，一些防护网散掉在内部，干净爽舒适的内部空间已经显露出来：

海豚广场内部的扶梯已安装好 | 图据网络

不过，仅仅几个月后，这些扶梯就被拆掉了：

几个月后扶梯就被拆掉了 | 图据网络

对于这个变化，市场有两种传言：其一，因为项目定位变为了奢侈品中心，之前的内装不够奢华，需要重新装修；其二，因为一消没过，所以重做。

之后亦有读者向我们爆料说，从去年拆掉电梯到今年6月，海豚广场内部无任何再装痕迹。神奇的是，今年7月，项目内部突然开始砌砖，将所有铺面全部遮挡起来，仅留下一个很小的门洞：

今年7月海豚广场内部情况 | 图据网友

我们推测，这有可能是新进驻的商管团队，对于项目内部的店铺进行重新规划切割所致，但最终将如何呈现，尚未可知。

这是内部装修工程的反复改变。

此外，两年间，海豚广场因内部问题接连不断，还不断错失掉首进品牌。

在2017年12月22日招商收官之日，其对外宣布有三分之一品牌首进贵阳，包括餐饮西北莜面村、星巴克甄选、网红品牌海马体、NOME以及大量轻奢等首进品牌，时今各种首店被瓜分。（以下表为部分代表）

随着今年年底贵阳新商业项目印象城、益田假日世界、云岩万达、The one的入市以及现有商业体品牌的调整，最初那三分之一的首进品牌将会被这些商业体分噬多少？到时候项目的品牌亮点是什么？难道这是海豚调整定位的原因之一？

花果园官方消息截图

回顾过去，海豚最初的定位是贵阳首家体验型社交生活中心、西南标杆性全客层精品购物中心、西南地区旗舰品牌聚集地。

2018年11月27日，海豚广场首次提出「贵州奢侈品中心」，此后关于海豚的消息少之又少，更多的是双塔中西塔的公寓售卖以及19年初的Garland购物中心商铺售卖。到今年2月，海豚广场又开始以「西南奢侈品中心」进行外宣：

项目定位：西南奢侈品中心、近代艺术博览园、全国商业标杆；

目标客群：功成名就者、都市新贵、时尚宠儿；

商业形式：国际精品、国内一线、新秀品牌、世界餐饮、娱乐体验；

未来规划：打造成为世界近代艺术博览园、将近代艺术大师孤品引入项目、站在艺术高度对话奢侈品牌与匠心精神。

这是项目定位的三次更迭。

对于一波三折的海豚广场而言，不断变化的，除了项目开业时间、内装、以及项目定位之外，还有最为引人瞩目的——商管团队更迭。

海豚广场最初是由万达系背景高管团队招商运作。彼时，王亚平出任宏立城集团副总裁，李连军任海豚广场项目总监，杜晓霞任集团资产管理事业部招商部总监。

该团队在100天时间里就把31.5万方的海豚广场几乎招满，共带来了319个品牌，其中97个品牌为首进贵阳品牌，占总品牌数的1/3，堪称行业奇迹。以下为部分公示品牌：

主力店：万达影城、超级物种、欧悦真冰、荔星名店、炫酷卡丁车等

快时尚：UR、UNIQLO、ZARA、MD、OYSHO、Victoria's Secret等

F&B：海底捞、西贝莜面村、吉布鲁、Gucci café、Costa café、Starbucks Reserve、illy café等

轻奢：MOSCHINO、MIUMIU、JIMMY CHOO、COACH等

我们找到了一篇2017年3月20日赢商网发表的王亚平先生的专访文章：《宏立城王亚平：以文化娱乐引领，把花果园打造成超级IP》（原文链接）。

之后，便是原华润华中大区商业地产部副总经理的李利锋接盘，他带领团队对花果园购物中心做了调改，成绩不菲，但在任时间依然不长。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

今年，宏立城集团又重金聘请了原九龙仓成都国金中心总经理、重庆国金中心营运总经理邵友松先生，出任集团商业管理公司总裁。据CRR了解，邵友松先生已经正式入职该集团，也在积极组建具备多年商场运营经验的核心团队。

凭借其在九龙仓多年积累的商业资源及人脉，以及运营出身的扎实功底和数十年成功的商业管理经验，我们有足够理由相信，只要资管双方能够就核心合作要点达成长期稳定的共识，花果园项目的商业板块在邵友松先生及其团队的操盘之下，将有很大可能在历史上最大限度接近成功。

花果园海豚广场效果图 | 图据网络

商业世界，唯有变化才是唯一不变的。

目前，海豚广场正加紧外部收尾与内部装修，施工场面火热，但最新的开业时间尚未可知。不过，我们在贵阳市南明区政府官网上看到，“贵州省2019年产业大招商第二批推介项目”名单以及入驻服装品牌商的告知，海豚广场将于今年国庆左右开业。

海豚广场最新施工现场 | 图据网友

从酝酿之初的环球商业中心到现在的海豚广场，从全客层标杆购物中心到现在的奢侈品商场，海豚广场经历了太多「磨练」，故事堪称经典。而其开发者宏立城集团，也的确用心耕耘、助力城市发展与繁荣。

现在，这只来之不易的海豚终于将要C位出道。我们也衷心希望，过去的一切。都已如云烟、江湖不见，未来的不久，愿海豚跃水、向新而生。

03

贵阳街

最后，我们来看看贵阳街，这座花果园内体量最大的商业项目。同样，先来一段视频直观感受一下：

再来看一下贵阳街的小档案：

项目名称：贵阳街 | 开发商：贵州宏立城集团

项目体量：94万㎡、总长度700米 | 写字楼面积：30万㎡

贵阳街项目效果图 | 图据网络

目前，贵阳街已确定的方向是文旅商业，规划打造非遗文化聚集地、主题街区、高端品牌豪华级酒店、可容纳2300多人的大剧院、Play House旗舰店、文创潮流的主题书店等诸多业态，是集民俗风物、国际美食、城市文创、先锋科技、商旅洽谈功能于一体的城市会客厅。

这里有一组贵阳街部分塔楼的设计效果图，大家可以直观地感受一下：

贵阳街部分塔楼效果图 | 图据网友

据宏立城官网显示，贵阳街的定位为「国际顶尖潮牌聚集地」，项目依然是由英国Benoy建筑设计公司、英国景观设计公司GillespiesLLP联合设计，建筑风格结合了黔南地方特色与现代商业功能。

贵阳街是目前少见的中西融合的景观体验式街区，街区长750米，由13栋中西古典宫廷式建筑组成，其中两栋为超高层双子塔建筑，从建筑形态上而言，属于街区式商业组团。

贵阳街项目效果图 | 图据网络

2018年4月20日，花果园·贵阳街战略合作仪式暨收官答谢会在花果园艺术中心落幕。招商答谢会现场，贵阳街与苏宁易购生活广场、奇迹乐园、黔舍苗银博物馆、星橙影院四大主力店完成签约。

除了现场签约的四大主力店外，贵阳街还与playhouse、爱尚悦、时代今典影院、KFC、麦当劳、汉堡王、 京东无人超市、小米体验店、天空音乐酒吧、酷跳蹦床公园等百家品牌达成合作。

不过，与海豚广场一样，贵阳街的开业时间也从2018年6月往后进行了推迟，目前开业时间或在海豚广场之后、约为明年年底，但具体时间依然尚未可知。

04

写在最后

庞大的常驻人口及消费需求，是花果园商业项目的红利基础。

作为一个被外界称为“神盘”的项目，花果园不仅承载着「再造一座贵阳城」的民间期望，也肩负着贵阳政府的厚望。

一个本地房地产开发企业，能够深耕一座城市并发展至如此规模，甚至成为城市的代表性象征地，不能不说宏立城集团之于贵阳和贵阳人民，功不可没。

然则，近两年来的诸多变故，让人们的翘首以盼多少变得有些彷徨观望。作为商业地产行业的观察者，我们自然是由衷希望花果园的五大商业项目，能早日摆脱困境、走出一条前无古人的「自商圈」发展之路。

当然，我们更希望看到有邵友松先生加盟之后的宏立城集团，能重振雄风、傲立中国大西南。

愿花果园不再神秘，再造传奇。

- THE END -

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。