2022年是我国楼市的救市之年，2023年恐仍将持续。

棚改历来被称之为救市的大器，我通过统计数据，发现青岛2023年的棚改新计划开工数量是2022年的近6倍。如此数量悬差之下，青岛2023年楼市可有救？大家的老房子可能获得拆迁？

01 青岛棚改数量大涨

自从国家2018年发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》后，旧改加速、棚改暂缓，无论是全国还是山东、青岛的棚改数量都逐年大幅下降。

棚改可以拆除大片的土地，也会产生大批的“暴发户”和买房群体，对于救楼市是一副“虎狼之药”，作用很大，后遗症也很大。所以，2018年之后我国暂缓了棚改计划。

11月11日，山东省发布《关于公布2023年我省保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任务的通知》。可在这个名单里，虽然山东省总的计划棚改数量变化不大，但青岛却大涨了近6倍。

下表是山东各市2023年计划棚改数量：

我们来对比下山东近些年的棚改计划新开工数量：

虽然山东2023年棚改新开工计划比2022年多了13502套，但目前的棚改数量仍处于历史低位，和2019年之前根本没法比。

可山东2023年棚改新开工计划能够扭转之前连续5年的下滑，也是能够说明问题的。

至于青岛，则发生了非常大的变化：

青岛2023年计划新开工棚改数量15031套，是2021年2551套的近6倍。这个数量着实惊人。

在这之前，青岛新计划开工棚改数量已经连续下降了多年，直至2023年一改之前的局面，实现大涨。

青岛新计划开工棚改数量大涨近6倍，这是要重启旧房棚改、要对楼市救市吗？更甚于，一些几十年的老破小能在这次棚改中获得拆迁吗？

02 老房子能拆迁吗？

这几年二手房不好卖，老房子更难卖，几乎已经脱离了正常的市场行情。我在《请救救青岛二手房吧！》一文中曾经统计过青岛同区域的新房、二手房单价差价，基本都在几千到上万。

尤其是那些20多年房龄的老房子，真的是除了拆迁就没有可以逆袭的命运了。

以前，还有那种专门买老房子赌拆迁的朋友，一旦等来拆迁就是一场大赢。2018年之后，拆迁的机会越来越少，老房子最后翻身的机会已经丧失。

这种机会，也不会发生在2023年青岛的棚改计划之中。

昨天，也就是11月28日，青岛规划部门发布《关于<青岛市城市更新专项规划（2021——2035年）（征求意见稿）>公开征求意见情况的反馈》：

其中明确表示，未采纳意见主要集中在要求对老城区内老旧房屋采取拆除重建为主的更新方式，相关意见不符合国家实施城市更新行动要避免大拆大建的要求。

这说明，青岛的老旧房屋拆除重建，也就是棚改，在未来10多年里没戏。

那么，青岛2023年计划新开工15031套的棚改在哪里？

我们先来看青岛2022年2551套棚改的位置：

青岛2022年2551套棚改全部在胶州、平度、莱西三个县级市，青岛市区今年干得如火如荼的张村等区域并不在其中（可见我的文章《青岛这片即将诞生1875户富人的地方，又迎来大动作！》）。

根据青岛城市更新三年行动计划，未来三年青岛有很多城中村要拆迁，这就是青岛15031套棚改的主要归属。

一个佐证是，山东2023年棚改计划中，青岛并没有列出下属县级市的数量，其他城市则列出了，或许说明青岛2023年的棚改都位于市辖区。

无论是2022年的2551套，还是2023年的15031套，青岛的棚改将主要发生在城中村，而不是老旧房屋。

所以，青岛的老破房子已经基本失去了棚改的机会。没有棚改，若再没有学区，这样的老房子未来将会更加受到市场的“腥风暴雨”。

当然，这个事也不是绝对的。那种已经失去改造意义的危房，以及修路、建地铁等项目需要拆迁的房子，还是可以获得机会的，只是数量很少。

03 老房子最终的命运

从棚改到旧改，就是我国经济由高速发展到稳速发展的鲜明写照，也是城市发展由大拆大建到城市更新的鲜明特征。

大拆大建的时代已经一去不复返，绝大部分老房子彻底失去了拆迁的机会。老房子最终的命运，将是旧改。

粉刷外立面、绿化小区、重垒院墙、安装电梯，让外面看着更加好看，这是绝大多数老旧小区未来几十年要经历的过程，直至房子自然坍塌或主体结构损坏实在无法改造。

这一点，我们从山东越来越多的旧改数量就能看得出来。

根据山东发布的《关于公布2023年城镇老旧小区改造计划的通知》，2023年山东全省共计划改造老旧小区3898个，涉及居民69.95万户、楼栋数20712个、改造面积6243.57万平方米。

青岛2023年计划旧改小区473个，涉及3782个楼，137714户，1109.47813万平方米。各区市的旧改计划为：

看一年的数据发现不了问题，我对青岛近四年的旧改数量进行了汇总：

可见，近四年青岛的旧改计划数量急速上涨，2023年的旧改户数已经达到2020年的近7倍。

我附近的老小区，基本都获得了改造，有些甚至已经改造过两次。所以我说，以后老小区的命运就是不断改造，让老小区继续发挥居住的功能，直至怎么改造也救不了。

那么，旧改能否给予老房子新生命，以至于房价上涨甚至和周边新小区竞争呢？

答案是很难的，旧改只能改外观，物业、住户、楼梯间、窗户、落后的户型、乱停车等问题是改变不了的。

正是这几年买房者陆续看清了这种现实，二手房尤其是老房子的市场行情才会“江河日下”，再难回春。

本文虽然会让老房子的房东们难受，却是一个事实，以此与大家分享。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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