摘要：行业高增长已成过去式，稳健才是新的关键词。（报告期2023.02.20-2023.03.16）

观点指数 进入3月后，数家物企都对2022年的业绩进行了披露或预告。

不过，除了越秀服务和金茂服务这两家国资物企表现相对突出外，物企的业绩普遍下行严重，收入失速的同时，净利润也大比例缩水，其中也包括行业龙头碧桂园服务。

本次行业性业绩下行的原因较为统一，以应收账款和商誉等各类资产的减值损失为主因，此外还有疫情以及宏观经济环境变化带来的负面影响。

企业运营层面，报告期内物企的非住拓展依旧如火如荼，中标多个商业综合体、城市服务等不同类型项目；在跨界合作方面也有了众多突破。

资本市场方面，深圳国资物企深业物业赴港递表，这是一家规模中等并管理有大量产业园项目的企业；而在二级市场方面，物业板块则下挫较为严重，这可能与投资人对业绩的负面预期有关。

财报大“洗澡”，资产减值准备成净利下行主因

进入年报季，截止目前已完整披露的物业企业仅越秀服务1家。从业绩来看，2022年总收入为24.86亿元，同比增长29.6%；归母净利润为4.16亿元，同比增长15.7%；毛利率则大跌7.7个百分点至27.3%。

规模方面，越秀服务在管面积增长33%，达到5168.9万平方米，其中非商业项目在管面积同比增长33.7%至4760万平方米，商业项目增长25.5%至410万平方米。

越秀服务业绩整体仍保持了正增长，不过和过往相比，增速已明显下降，关联方输入减少和疫情影响是主要原因。

其他物企目前仅部分披露了业绩预告，除金茂服务表现较好外，整体情况并不容乐观。收入降速的同时，净利普遍不增反减，原因都是类似的，总结分为以下几点：

一是受2022年宏观环境和地产行业影响，部分客户（地产为主）面临流动性困难，故物业企业对关联方和第三方的应收款项都进行了减值；二是过往并购较多的物业企业对并购产生商誉进行了减值处理；三则是非业主增值等关联业务由于地产方支付力下降，造成整体规模缩水和利润率降低；其他则还有疫情及宏观经济下行对企业日常运营的影响等原因。

不难发现，目前披露业绩的物企当中，表现相对较好的均为国资物企，民营物企普遍受环境影响严重。行业高增长已成过去式，稳健才是新的关键词。

值得关注的是，本轮2022年财报也可以视作对过往不良资产，以及稳定性和可靠性较差的业绩和业务的一次清洗。

其中，2022年更换过大股东的金科服务清洗最为彻底，2022年亏损相当于过去数年利润之和；本次财报洗牌也将为物业企业之后增长奠定更稳固的基础，且之后也有将计提进行回补的可能。

非住业态拓展活跃，物企跨界合作热度上升

报告期内，物企外拓依旧如火如荼，月内中标多个重点项目，其中又以非住业态为重点。例如，保利物业中标的成都金融城文化中心位于成都交子公园园区中心，是集商务办公、酒店、美术馆、剧场和综合文化活动中心于一体的建筑综合体，总建筑面积超过12.3万平方米。

和常规住宅类项目相比，该类商业综合体项目对物业企业有更高的能力要求，但也会提供更高的单项目收益、单位面积价格以及利润率水平，对物企而言是较为优质的项目类型，例如万物梁行也在报告期内中标了AI PLAZA西岸凤巢，该项目为西岸集团和印力合作推出的商业地标项目，总建筑面积约7.5万平方米，位于上海西岸徐汇滨江板块。

除此之外，公建及城市服务等G端业务也是目前物企拓展的重点，例如招商积余报告期内中标了漳州4个城市公共服务项目，分别为漳州开发区道路绿化养护项目、黄金海岸公园项目、香山湿地公园项目和静湖公园项目。

G端业务市场庞大，切入点众多，城市秩序、市政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化等不同的政府服务需求，都给物企通过市场化手段涉猎提供了机会。

月内还发生多起物企对外的战略合作，合作对象和业务模式多种多样，并涉及诸多跨界合作。例如，万物云与景悦科技在智慧化领域展开合作；雅生活与铭灏天智能照明在停车场的物联网智慧照明应用方面合作；通过与专业科技公司牵手，物业企业将加速完成数字化转型和升级，预计进一步提升物业服务的质量，同时节约项目能源和各类企业成本。

此外，报告期内金科服务也与黄金邮轮达成了战略合作。黄金邮轮是由重庆旅游投资集团建成的长江豪华游轮舰队，金科服务与其合作的内容是协助和提供邮轮服务的辅助和升级，为游轮提供餐厅和膳食服务。

年内首家物企递表，二级市场下挫明显

2月24日，深业物业运营集团股份有限公司赴港递交了招股书，这也是2023年第一家递表的物管企业，距离上次首次递表的中湘美好已有9个月之久。

深业物业是一家成立于1992年的物业公司，大股东深圳控股属深业集团旗下，而深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

2021年，即本次IPO前，通过一系列重组，深业物业收购了6家公司的股权，不过该交易并非通过现金，而是卖方用手中6家公司股权，交换深业物业发行新股的形式进行。

重组后，深圳控股对深业物业的持股比例降至49.5%，公司新增股东泰然集团、泰富物流、深业置地及农科集团，持股比例分别为29.9%、4.2%、13.6%及3.2%。

成色来看，深业物业的特色在于管理较多的产业园，其城市及产业园业态的面积比例达到了48.4%。深业物业整体的在管面积为5915万平方米，在上市物企中属于中游；合约在管比较低，仅为1.04，这可能意味着其未来增长能释放的动力略有不足。

此外，和其他国企物资类似的是，深业物业毛利率同样处于低位，仅为14%。虽然目前上市风口已过，但料国资物企的身份还是能为其加分不少。

一级股权市场方面，报告期内远洋服务5400万收购了远洋集团旗下一家机电一体化综合解决方案提供商，即远洋机电设备技术发展有限公司，标的公司主要从事包括机电工程建设、承包、技术开发及咨询等机电业务，也有参与智能家居、节能环保及系统集成等领域。

虽然这是一笔与远洋集团的关联交易，但标的公司的业务和物企的工程和增值服务等业务内容有相当高的契合度。

另外，朗诗绿色生活也在报告期内以1.97亿元向朗诗寓出售了上海联胜100%股权，标的公司并没有开展实际业务，主要持有现金等资产，本次出售的目的是抵消去年底朗诗绿色生活对上海朗诗寓旗下开展长租公寓业务的北海朗润商业收购的款项。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，报告期内恒生物业服务及管理指数下跌10.5%，跑输同期恒生指数5.7个百分点。

其中前部主流物企均有不同程度的下跌，本轮板块的整体下挫主要集中在3月物企开始披露业绩预告之后，大面积的业绩下行及投资者对暂未披露业绩物企的预期，可能是板块在持续回暖数月后，开始明显走低的原因之一。