沭法案例 【2023】 07

房屋租赁到期后

承租人未将房屋返还出租人

继续使用租赁物

并拒绝支付租赁费……

此种情形下

出租人可否要求解除租赁合同？

近日

临沭县人民法院审结

一起房屋租赁合同纠纷案件

基本案情

2011年12月，某单位与郇某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给郇某，租期一年，租赁费为一年一交。2012年6月，某单位将房屋收回进行改造；改造后，该房屋由郇某继续使用，租赁合同到期后，双方未续签书面合同，郇某一直未缴纳租赁费。

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2021年，某单位与郇某沟通缴纳租赁费事宜，郇某称在合同到期后，未继续租赁房屋，也未与该单位签订任何租赁合同，拒绝缴纳租赁费。在多次催要未果后，该单位将郇某诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，郇某支付租赁费43078元。

法院审理

临沭法院经审理认为，《房屋租赁合同》到期后，郇某继续使用租赁物，某单位没有提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。综合双方举证，法院酌情认定某单位改造房屋致使郇某不能使用房屋的时间为6个月，应扣除相应期间的租金。临沭法院遂依法判决，解除某单位与郇某签订的《房屋租赁合同》，郇某于本判决生效后十日内一次性支付某单位租赁费43078元，将房屋腾空并返还原告。郇某不服一审判决，提起上诉，临沂市中级人民法院经审理，驳回上诉，维持原判。

法官说法

租赁合同关系为生活中较为常见的法律关系。本案中，房屋租赁期限届满，郇某继续使用租赁物，某单位没有提出异议，郇某与某单位签订的租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁合同关系。郇某长期不支付租赁费，经某单位多次催要均未履行义务，其行为构成违约，某单位要求解除《房屋租赁合同》，并要求郇某支付拖欠的租赁费，符合法律规定。

对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但要基于诚实信用、公平合理原则，解约方应当在合理期限之前提前告知对方当事人。为避免类似纠纷，出租人与承租方应签订书面的租赁合同，合同到期后，承租人如无续租意愿，应及时返还房屋，与出租人妥善办理房屋交接手续，出租人亦应及时予以配合；如有续租意愿，应及时签订新的租赁合同，明确双方权利义务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

● 第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

● 第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

● 第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

撰稿：魏蒙蒙

编辑：顾华倩 校稿：张忠山 审核：曹珊珊