近日，成都房屋租赁市场并不安宁，包租公司接连爆雷，街头又多了一批“无家可归”的人。最开始，成都巢客遇家所有业务员于8月4日消失，办公室人去楼空，据不完全统计有17000余位房东和租户受牵连，涉及金额高达上亿元，成都长租公寓迎来了包租公司暴雷的第一声巨响。此后，在不到一个月的时间内，成都连合之家、成都海南每天、四川租猪帮纷纷卷款跑路。大批包租公司不是已经跑路，就是在跑的路上，将这片硝烟弥漫的土地留给了无辜的房东与租客。

笔者全面梳理了可能涉及到的法律问题，并提出了详细建议，以期在包租公司跑路大潮中，对房东和租客维护自身权益有所裨益。

关键词：包租公司跑路 法律关系分析 应对策略

一、跑路包租公司的经营模式

“托管式”租赁企业，又称包租公司。一般包租公司的盈利模式是从房东处将房子收租到公司，继而以更高的价格出租给租客，赚取中间的“租金差”。而此次跑路的包租公司则相反，采取了“高收低租、长收短付”模式。即包租公司以较高的租价取得房源，然后以较低的价格出租房屋。通过虚构优惠政策，向租客一次性收取半年或一年租金，却按月向房东支付租金。以成都巢客遇家为例，某租客表示自己每月租金为2200元，后来才知晓巢客遇家每月支付给房东2800元。为何巢客遇家愿意每月倒贴600元？或许是为赚取支付租金的“时间差”，利用此时间差聚敛资金池，收购更多新房源，抢占市场或投资其他产业获取利润，此种商业模式犹如在冒险地走钢丝，依赖于高周转率，资金链极易断裂。

那么，“高收低租、长收短付”的经营模式合法吗？目前，国家对这类高风险住房租赁企业施以高压政策，明确提出需加强对其监管，但并未明令禁止这一经营模式。

在住房和城乡建设部发布的《解读〈关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见〉》中指出：“某些高进低出的所谓住房租赁企业，实际上不是真正意义上的住房租赁企业，一开始可能就是打着住房租赁企业的旗号，借此行骗，应属于诈骗行为。”但某包租公司采取高收低租模式，到底是为实施合法的商业策略，还是意图快速敛财实施诈骗，在爆雷前难以区分，给监管与防范加大了难度。

二、房东与租客的法律关系分析

包租公司跑路后留下的烂摊子，瞬间点燃了房东和租客之间的战火，双方开始了激烈的房屋争夺战。如何处理定房东与租客间的关系，众说纷纭。其实，“房东能否有权收回房屋”、“租客是否有权继续居住”是一个需要具体分析的法律问题，不能简单地一概而论，根据各方形成的法律关系的不同，可能得出不同的结论，大致可分为两种模式。

（一）委托代理模式

1.表现形式

如果房东与包租公司签订的是委托代理合同，就意味着房东授权包租公司对房屋进行经营管理，包租公司受到房东的委托后，即可代表房东从事民事法律行为，以房东或自己的名义与租客签订房屋租赁合同，在这一模式下，三方形成的法律关系如下图：

2.法律解读

《民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”

《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

根据法律规定，在委托代理关系下，根据包租公司与租客订立合同时所依据的的名义不同，可分为两种情况。

第一种，显名代理，即包租公司以“房东的名义“与租客签订租赁合同。依据民法总则第162条的规定可以得出，包租公司与租客签订的租赁合同对房东发生效力，租客与房东形成了租赁关系。即使包租公司跑路，房东与租客间的租赁合同也不受影响，由于租客已经履行了支付租金的义务，未发生违约行为，房东无权要求租客搬离，只能向包租公司主张另一委托代理合同的违约责任。

第二种，隐名代理，即包租公司以“自己的名义”与租客签订委托合同。依据合同法第402条的规定，除了明确约定该合同只约束包租公司和租客外，包租公司与租客签订的合同也可直接对作为委托人的房东产生效力。由于在社会一般公众的认知中，包租公司是代表房东出租房屋，一般不符合“有确切证据证明合同只约束受托人和第三人”的例外情况，故在大多数情况下，房东与租客间也形成租赁关系，房东大概率无权要求租客搬离。

（二）租赁模式

1.表现形式

如果房东与包租公司签订的是租赁合同，包租公司再与租客签订租赁合同，则房东和包租公司之间形成租赁关系，包租公司与租客之间形成转租关系。房东和租客并无直接的租赁合同关系。在这一模式下，三方形成的法律关系如下图：

2.法律解读

《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

根据以上法律规定可知，在租赁模式下，房东与包租公司、包租公司与租客之间分别形成了两个不同的租赁关系，两个法律关系相对独立，房东有权要求租客搬离，具体分析如下：

第一种，非法转租。根据《合同法》第224条规定，如果包租公司未经房东同意即将房屋转租，房东可以直接解除合同。但是包租公司的经营模式即需要转租，因此在房东和包租公司的租赁合同中，一般均会赋予包租公司转租权。且根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第16条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故在此次事件中，包租公司一般不属于“非法转租”。但若的确符合非法转租要件，房东可解除与包租公司的合同，要求租客搬离。

第二种，合法转租。即使是合法转租，当包租公司跑路了，不向房东支付租金，达到合同约定的解除条件后，房东依然可以解除与包租公司的合同，要求租客搬离。这是因为房东和租客之间并未形成直接的租赁关系，根据合同的相对性，租客只能向包租公司主张对转租合同的违约责任。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第18条的规定，租客无权继续居住，若拒不搬离还应向房东支付逾期腾房占有使用费。

（三）总结

判断“房东能否要求租客搬离、住客能否继续居住”的关键在于弄清房东与包租公司形成的是“委托代理关系”还是“租赁关系”。

若为委托代理关系，房东大概率无权要求租客搬离，也无权要求租客再次支付租金；若为租赁关系，租客大概率无权继续居住，但若愿意向房东重新支付租金，则可继续居住。

需要注意的是，判断房东与包租公司之间成立的是委托代理关系还是租赁关系不能仅看合同的名称，还要具体看合同的内容，根据约定的条款分析其实质形成的法律关系。名为委托代理合同，实为房屋租赁，或名为房屋租赁合同，实为委托代理的情形十分多见。

三、房东和租客如何应对包租公司跑路大潮

通过上述分析，无论是房东还是租客都能对各自在法律上权利义务有更为清晰的认识。具体而言，我们还可以做些什么呢？

（一）租客

1.包租公司已经跑路

（1）前往公安机关报案

《刑法》第二百二十四条规定了合同诈骗罪的几种情形，其中就包括“收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的”。所以，跑路的包租公司涉嫌刑事犯罪，目前公安机关已对成都巢客遇家立案。刑事案件由犯罪地的公安机关管辖，犯罪所在地包括犯罪行为发生地和犯罪结果发生地，租客可以前往包租公司所在地的公安机关或案涉房屋所在地的公安机关登记。需要准备的资料有：身份证复印件、租赁合同复印件、其他证明材料（打款证明、流水账单）。为使公安机关能够快速清晰地了解案情，还可准备一份情况说明，内容包括签订合同的主体信息以及履行情况，列明剩余租期和租金，提出自己的诉求等。

（2）处理与房东的关系

在委托代理模式下，租客一般有权继续居住，因此可告知房东自己属于有权占有，房东不可要求自己搬离房屋，建议房东向包租公司主张权利。

在租赁模式下，租客一般无权居住。但租客可以选择花钱消灾，避免流离失所。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第17条第1款的规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”也即是说，在合法转租的情况下，如果租客愿意代替包租公司支付包租公司所欠付的租金，则可以阻止房东行使对包租公司的合同解除权，使租赁合同继续履行。

2.包租公司尚未跑路

如果你签约的包租公司尚未跑路，在当下的跑路大潮中，这很可能是一颗即将被引爆的雷。如果不想成为任由收割的韭菜，我建议这部分租客立即对这家包租公司展开调查，评估风险。如果有跑路征兆，建议提前解约，要求退回租金。

（1）比较租金价格

租客应想办法与房东取得联系，了解房东每月收到的租金金额，并与自己支付的租金对比。若属于“高收低租、长收短租”模式，则需要高度警惕。如果无法取得联系，可以打开租房app，对比自己的租金与周边同类房屋的租金，若明显低于市场价，则应该当心。

（2）查询包租公司

租客应可查询包租公司的成立时间、规模、经营信息等。以成都海南每天为例，根据企查查显示的信息，海南每天总公司成立于2020年1月16日，成都分公司成立于2020年4月15日，成立时间均很短；在今年的5月，其法定代表人和实际控制人均发生变更，而包租公司准备跑路时常会进行这一操作，成都巢客遇家、成都连合之家、租猪帮均是如此；在5月21日，合肥市蜀山区市场监督管理局将合肥海南每天列为经营异常，原因是“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。以上迹象早已显示出成都海南每天跑路可能性大。

（二）房东

1.包租公司已经跑路

（1）协助租客前往公安机关报案

在包租公司跑路后，无论房东还是租客都是受害者。双方应共同致力于将事情处理妥当。由于房东一般对周围环境更为熟悉，可积极与租客联系，告知其有管辖权的公安机关，或陪同租客一起前往公安机关报案。若包租公司有刑事犯罪之实，待刑事案件终结后，被追回的赃款将被退回，如涉案财物不足全部返还的，则按比例进行返还。

（2）处理与租客的关系

在委托代理模式下，租客一般是有权居住的，因此房东不应要求租客搬离房屋。

在租赁模式下，租客一般无权居住，房东可要求租客搬离房屋，但切忌采取过激方式。根据《治安管理处罚法》第四十条第三款规定：“非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款。情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款。”《刑法》第二百四十五条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法入侵他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”所以，房东不可强行闯入房屋，避免将民事纠纷变为治安、刑事案件。如果租客拒不搬离，房东可采取诉讼手段，在诉讼请求中要求向租客行使对房屋的返还原物请求权，并要求租客支付无权占有期间的房屋租金，以维护自身的合法权益。

2.包租公司尚未跑路

春江水暖鸭先知，房东往往能最快感受到包租公司的异常。原因之一是，包租公司按月向房东支付租金，一旦包租公司开始拖欠资金，房东可立即察觉；原因之二是，许多房东不止拥有一套房，签约了不同的包租公司，当其中一套房的包租公司出现异常时，就可及时审视其他房的包租公司是否存在经营风险。当房东认为包租公司有跑路迹象时，应绕开包租公司，与租客直接取得联系，及时将风险告知租客，共同商量对策。若经过评估，风险的确很大，即使要承担解约违约金，也建议果断解约。

四、其他建议

（一）出台具体措施，加强资金监管

针对包租公司跑路乱象，成都市住房和城乡建设局（下称成都市住建局）于2020年8月20日发布了《关于对巢客遇家等四家企业违规行为的通报》（成住建发〔2020〕293号）。该通报提到成都住建局“下一步将持续整顿住房租赁市场秩序，努力规范机构和企业的经营行为，并将联合发改、公安、市场监管、银保监、网信办等职能部门严厉打击房产中介机构、住房租赁企业违法违规行为。”

笔者建议，具体整顿方式可借鉴其他城市的做法，进一步加强对包租公司的资金监管力度。例如，2020年8月7日，西安市住房与城乡建设局印发了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》。其中的诸多做法都有利于严格限制“高收低租、长付短租”的经营模式，加强对包租公司的资金监管，采用高压手段，严打非法经营的包租公司。

希望成都的有关部门也尽快出台具体的措施，真正实现净化市场环境，切实维护群众合法权益，保障成都市住房租赁市场平稳健康发展的目标。

（二）加大查处力度，维护社会稳定

这一连串包租公司卷款跑路的行为，可能已经不再是简单的公司无力支付的经济纠纷，而可能涉嫌刑事犯罪。近日，大量租客前往公安机关维权，受害者已怨声载道，希望相应的公安局做好报案群众的接警工作，安抚好各方情绪。如果符合刑事案件的立案标准，应及时立案。加强对经济犯罪的侦查力度，尽快启动刑事追赃程序，全力挽回房东和租客的巨额损失。据悉，部分跑路的包租公司可能改头换面，披上新壳开始新一轮圈钱行动，希望公安机关加大查处力度，依法严惩，否则这类事件将层出不穷、严重影响社会稳定。

（三）充分沟通理解，积极进行协商

在本文的第二部分，笔者对房东和租客间的法律关系进行了全面的分析，在本文的第三部分，笔者对房东和租客可采取的应对措施予以了详细阐述。在最后，笔者还想呼吁房东和租客积极协商、友好解决问题。2020年，疫情和洪灾相继来袭，本是多难之际，如今包租公司又雷声滚滚、不绝于耳，为大家本已不易的生活雪上加霜。房东不应让租客流落街头，租客也不应让房东独吞苦果。同是受害者，相煎何太急。因此，笔者希望双方可以加强沟通、积极协商，商议出合理的比例共同承担损失，做到互相理解、互谅互让、共渡难关。

声 明

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